ГлавнаяКаталог работЮриспруденция, право → Договор купли-продажи предприятия
5ка.РФ

Не забывайте помогать другим, кто возможно помог Вам! Это просто, достаточно добавить одну из своих работ на сайт!


Список категорий Поиск по работам Добавить работу
Подробности закачки

Договор купли-продажи предприятия

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 5
2. ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ 7
2. 1. Понятие договора продажи предприятия 7
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА. 13
3. 1. Форма и государственная регистрация договора продажи
предприятия 13
4. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. 16
4. 1. Государственная регистрация перехода права собственности 16
4. 2. Особые случаи продажи предприятия 21
4. 3. Иные договоры, объектом которых является предприятие 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 30

ВВЕДЕНИЕ
Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятель¬ности. Предприятие может быть объектом различных сделок — купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части.
В настоящее время имущество многих предприятий принадлежит на праве собственности государству, но владельцами этого имущества (имущество находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении) в соответствии со ст.ст. 113-115 ГК РФ выступают соз¬данные государством юридические лица, так называемые унитарные предприятия.
В качестве субъекта права предприятие определяется как самостоятельный хо¬зяйствующий субъект с правами юридического лица. Объект граж¬данского права — материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения.
Как субъект права предприятие подлежит государственной реги-страции в соответствии со ст. 51 ГК РФ. В качестве такового оно рас-сматривается, например, в ст.ст. 113-115 ГК РФ, согласно которым государственные, муниципальные, а также казенные предприятия от¬несены к одному из видов юридических лиц.
Предприятие — это единый имущественный комплекс, вклю¬чающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслужи¬вания и другие исключительные права. Следовательно, при соверше¬нии сделок с предприятием их предметом являются все перечислен¬ные виды имущества.
Предприятие — это такой имущественный комплекс, который используется для осуществления только предпринимательской деятельности.
Он может являться государственной или муниципальной собственно¬стью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в со-ответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.
Совершение сделок с предприятием не влечет прекращения производственной или иной предприниматель¬ской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т. е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».
При совершении сделок с имущественным комплексом юридиче-ского лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.
По договору продажи предприятия продавец обязуется пе¬редать в собственность покупателя предприятие в целом как иму¬щественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Существенным условием договора продажи такой не¬движимости является перечень указанных лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Цель курсовой работы – рассмотреть понятие договора купли-продажи предприятия и его особенности. Для этого необходимо рассмотреть следующие задачи: рассмотреть понятие договора продажи предприятия, его форму и регистрацию, а также особенности исполнения обязательств по договору продажи предприятия.

1. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-прода¬жи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земель¬ный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недви¬жимое имущество.
Данный договор является реальным, так как законодатель устанавливает его заключение с момента передачи имущества. Однако, если стороны или закон устанавливают иное правило в части передачи имущества, такой договор может быть консенсуальным. Договор является формальным — для продажи недви¬жимости предусмотрена письменная форма договора, а для про¬дажи жилых помещений — обязательная государственная регис¬трация договора.
Договор купли-продажи недвижимости не считается зак¬люченным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК).
Предметом этого договора могут быть как земельный учас¬ток, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой не¬движимости.
Сторонами договора могут быть собственник недвижимого имущества, а если имущество находится в собственности госу¬дарства, то уполномоченный государственный орган (продавец) и любой субъект гражданских отношений (покупатель).
Существенными условиями договора купли-продажи недви¬жимости является точное указание о предмете договора (харак¬теристика недвижимости, его месторасположение и цена). Об¬щие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применя¬ются.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторона¬ми передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о переда¬че недвижимости на условиях, предусмотренных договором, счи¬тается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязан¬ности передать имущество, а покупателя от обязанности при¬нять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответству¬ющей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимос¬ти, не служит основанием для освобождения продавца от ответ¬ственности за ненадлежащее исполнение договора.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответ¬ствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В случае, когда продавец является собственником земель¬ного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставля¬ется право аренды или предусмотренное договором продажи не¬движимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Когда земельный участок, на котором находятся принадле¬жащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недви¬жимости, за продавцом остается право пользования частью зе¬мельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Правовое регулирование продажи недвижимости регулиру¬ется как гражданским законодательством, так и иным отрасле¬вым законодательством.
2. ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
2. 1. Понятие договора продажи предприятия
Под договором продажи предприятия разумеется договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК).
Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирую¬щие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положения о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК).
Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в § 8 гл. 30 ГК (продажа предприятий) норм, дублирующих пра¬вила, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК (продажа недвижимости), в юридиче¬ской литературе иногда интерпретируется таким образом, что договор про¬дажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи превраща¬ется в «разновидность договора продажи недвижимости» .
Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим вы¬делять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли-продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупа¬теля, а также действия последнего по его принятию и оплате .
Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора продажи предприятия, превалирующую роль играет объ¬ект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности пред¬приятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон по его продаже.
Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, вклю¬чая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сы¬рье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.)
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается не-движимостью. Тем не менее, законодатель, как уже отмечалось, наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30) счел необходимым вклю-чить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст. 559-566), указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже пред-приятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549).
Дело в том, что продажа предприятия в целом, «на ходу» предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Слож¬ные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.
Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс при¬знается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объ¬ект гражданских прав. Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется, «во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая распо¬ложена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из ха¬рактеристики его как особого имущественного комплекса, но не основыва¬ясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не отно¬сятся .
Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.
Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор продажи предприятия. Специальные правила установлены ГК и в отношении неко¬торых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст. 656-664); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущест¬ва и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст. 26); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 69-73).
Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство и, прежде всего, ГК (ст. 132), рассматривает предприятие как единый иму¬щественный комплекс только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта. Дело в том, что ранее российское законодательство опериро¬вало понятием «предприятие», имея в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко станови¬лось предметом различных сделок, включая и договор продажи предпри¬ятия.
В частности, Закон РСФСР «О приватизации государственных и му¬ниципальных предприятий в РСФСР» предусматривал такой способ прива¬тизации, как продажу государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе.
Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» (т. е. субъектов обязательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсу неплатежеспо¬собных государственных предприятий.
Ситуация, когда допускается продажа субъектов гражданских прав и обязанностей, представляется парадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические лица) являются такими же участниками имущественного оборота, как и физические лица. С введением в действие части первой ГК (1 января 1995 г.) законодательство избавилось от этого положения. Тем не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить взгляд на продажу предприятия в том числе и в качестве субъекта граждан¬ских прав и обязанностей.
Например, Н.И. Клейн и В.В. Чубаров отмечают: «В ст. 132 ГК, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта граж¬данских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права. Осо¬бенность российского законодательства заключается в том, что в ряде слу¬чаев предприятия могут быть проданы как объекты гражданского права, оставаясь при этом субъектом права. Это объясняется существованием в нем понятий государственных или муниципальных унитарных предприятиях. Когда законодатель упоминает в составе имущества пред¬приятия как единого имущественного комплекса права требования и долги, он имеет в виду, конечно же, права требования и долги по обязательствам собственника предприятия, связанным с деятельностью этого имуществен¬ного комплекса. Само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь никаких прав и обязанностей. Во-вторых, необ-ходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущест-венный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муни-ципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и обязанностей). Во втором случае слово «предприятие» - лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц.
Итак, объектом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанно¬стей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предпри¬ятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 2, 3 ст. 559).
К первой категории относятся права на фирмен¬ное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также при¬надлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.
Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на осно¬вании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе пред¬приятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.)
В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА.
3. 1. Форма и государственная регистрация договора
продажи предприятия
Договор продажи предприятия считается заключенным после дости¬жения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.
Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи не-движимости состоит в том, что ГК обязывает стороны совершить опреде-ленные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для после-дующего заключения договора продажи предприятия. В частности, ГК со-держит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав прода-ваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентариза-ции; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие како¬го-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).
В § 8 гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила относи¬тельно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предпри¬ятия. В данном случае подлежат применению нормы, содержащиеся в ст. 555 ГК (о цене в договоре продажи недвижимости).
Исходя из этих норм, мож¬но сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторона¬ми в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимо¬сти, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.
При опреде¬лении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответст¬вующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименова¬ние, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализа¬ции продавца и его товаров, работ, услуг.
Договор продажи предприятия считается заключенным с момента го¬сударственной регистрации.
Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяю¬щая его в самостоятельный вид договора купли-продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа пред¬приятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмот¬рены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия на¬рушения этого порядка (ст. 562).
Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сто-рон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.
Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного ис¬полнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убыт¬ков; признания договора продажи предприятия недействительным полно¬стью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в тече¬ние трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, ко¬гда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.


4. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.
4. 1. Государственная регистрация перехода права собственности
Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотре¬но договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предпри¬ятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передан¬ном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта при¬знается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предпри¬ятия.
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистра¬ции), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собствен¬ности на переданное предприятие до момента государственной регистра¬ции, лишается такого права (ст. 564).
Как отмечалось, помимо договора продажи предприятия государст¬венной регистрации, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия, подлежит также пе¬реход права собственности к покупателю.
Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требу-ется лишь один акт государственной регистрации права собственности по-купателя на предприятие в целом.
В п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации содержится специ¬альное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а имен¬но: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие вле¬чет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса.
Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государст¬венной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сдел¬ки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахож¬дения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахожде¬ния юридического лица - правообладателя. Что же касается отдельных объ¬ектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении них осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) пред¬приятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из входящих в состав предприятия объектов недвижимости по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса .
Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и прав на указанные объекты определяются Министерством юстиции РФ.
В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав или сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а не само предприятие как имущественный комплекс, соответствующие права и сделки подлежат государственной ре¬гистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.
Неисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами обяза-тельств, вытекающих из договора продажи предприятия, влечет негативные последствия для нарушителя, предусмотренные общими положениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора продажи пред¬приятия или не предусмотрено специальными правилами о последствиях нарушения договора продажи предприятия (ст. 565 ГК).
Отдельные специальные правила предусмотрены ГК в отношении по¬следствий такого нарушения договора продажи предприятия, как передача и принятие предприятия с недостатками.
Во-первых, если недостатки предприятия, либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продав¬ца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия могут быть предусмотрены правомочия покупателя по предъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае поку¬патель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия.
Во-вторых, покупатель наделяется правом требовать уменьшения покуп¬ной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обяза¬тельств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Правда, если продавец докажет, что покупатель во вре¬мя заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.
В-третьих, в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдель¬ных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущест¬во ненадлежащего качества или представить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных по¬следствий нарушения договора продажи предприятия.
Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что нашло подтверждение и в арбитражно-судебной практике.
Так, товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в ар¬битражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обяза¬тельств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин «Овощи» - имеет креди¬торскую задолженность в размере 10 млн руб. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская за¬долженность предприятия составляет 40 млн руб.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кас¬сационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого реше¬ния. Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятель¬ства. В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В п. 2 ст. 132 ГК указано, что в состав предприятия как имущественного комплек¬са входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, пра¬ва требования, долги, а также права на обозначения и другие исключитель-ные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемст¬во покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об услови¬ях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше по¬ложениях Кодекса.
В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения дого¬вора и передачи предприятия.
Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебно¬го разбирательства .
Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое со¬циально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и при-менению последствий недействительности сделки.
Например, право покупателя требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора продажи предприятия ограничено только теми случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренные законодатель¬ством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (п. 5 ст. 565 ГК)
Кроме того, те положения ГК об изменении или расторжении догово¬ра, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (по¬лученного) по договору, могут применяться к договору продажи предпри¬ятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

4. 2. Особые случаи продажи предприятия
Существенными особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятий, при приватизации госу-дарственного или муниципального имущества, а также при несостоятельно¬сти (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в спе¬циальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положения¬ми ГК, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом. В соответствии со ст. 217 ГК при приватизации государственного и муниципального имущества преду¬смотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и пре¬кращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно п. 3 ст. 65 ГК основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве).
Предприятие как имущественный комплекс является объектом прода¬жи при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованно¬го государственного или муниципального имущества. Речь идет о догово¬рах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действие За¬кона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных пред¬приятий в РСФСР» (17 июля 1991 г.). Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были пре¬образованы в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственно¬го имущества определяется Программой приватизации Российской Федера¬ции и программами приватизации субъектов Российской Федерации (ст. 26 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об ос¬новах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).
Значительными особенностями отличается продажа предприятия (биз¬неса) организации-должника при применении к ней процедур несостоя¬тельности (банкротства).
Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур бан¬кротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое со¬глашение.
В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должни¬ка возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, кото¬рый должен быть утвержден собранием кредиторов (ст. 83, 85 Федерально¬го закона «О несостоятельности (банкротстве)».
В отличие от договора продажи предприятия (§ 8 гл. 30 ГК), при про¬даже предприятия (бизнеса) должника Законом «О несостоятельности (бан¬кротстве)» предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о при¬знании должника банкротом не включаются в состав предприятия, т. е. предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным ком¬плексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в ар¬битражном суде.
Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем прове¬дения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве орга¬низатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмот¬рено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.
Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные в объявлении сроки будет получена заяв¬ка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не про¬водятся.
В этом случае должны быть организованы повторные торги, одна-ко при наличии согласия собрания (комитета) кредиторов предприятие мо-жет быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.
При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их ор¬ганизатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», например при продаже имуществен¬ного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписывается победителем конкурса и организа¬тором торгов (на основании протокола, подписываемого указанными лица¬ми в день проведения конкурса) в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.
В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регули¬руемому ГК, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда основной вид дея¬тельности осуществляется только на основании разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

4. 3. Иные договоры, объектом которых является предприятие
Помимо договора продажи предприятия, ГК предусмотрены и иные договоры, имеющие в качестве своего объекта предприятие как единый имущественный комплекс: договоры аренды, доверительного управления, ипотеки. Главное отличие указанных договоров от договора продажи пред¬приятия состоит в том, что их исполнение не предполагает передачу пред¬приятия в собственность контрагента.
Вместе с тем, совпадающий объект всех указанных договоров (предприятие как единый имущественный ком¬плекс) делает возможным во многом схожее правовое регулирование и да¬же позволяет регламентировать некоторые правоотношения, возникающие из различных договоров, с помощью отдельных норм о договоре купли-продажи предприятия. В этом можно убедиться, ознакомившись с кратким анализом основных положений ГК о названных видах договоров .
По договору аренды предприятия в целом как имущественного ком¬плекса, используемого для осуществления предпринимательской деятель¬ности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во вре¬менное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права поль¬зования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также усту¬пить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к пред¬приятию (п. 1 ст. 656 ГК).
Договор аренды, также как и договор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного докуменma, подписанного сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным и не подлежит регистрации. До¬говор аренды предприятия вступает в силу с момента его государствен¬ной регистрации (ст. 658 ГК).
По договору доверительного управления предприятием как имущест¬венным комплексом учредитель (собственник предприятия) передает дове¬рительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом пра¬во собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п. 1 ст. 1012, п. 1 ст. 1013 ГК).
При решении вопроса о государственной регистрации договора дове¬рительного управления предприятием учитываются ограничения, установ¬ленные ГК в отношении объектов доверительного управления и субъектно¬го состава договора. Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы, закрепленные за государственными или муници¬пальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) (ст. 1013 ГК).
Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия, за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст. 1014ГК),3
В качестве доверительного управляющего могут выступать только ин¬дивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исклю¬чением унитарного предприятия. Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет на передачу имущест¬ва в доверительное управление государственным органам и органам мест¬ного самоуправления (ст. 1015 ГК).
Договор доверительного управления предприятием, как и всякий гра¬жданско-правовой договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание на следующие существенные усло¬вия договора доверительного управления: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, являющихся учредителем управления и/или выгодоприобретателем; размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознагра¬ждения предусмотрена договором; срок действия договора (п. 1 ст. 1016 ГК).
К форме договора доверительного управления предприятием приме¬няются правила, предусмотренные в отношении договора продажи пред¬приятия (ст. 560 ГК).)
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномочен¬ного им органа. Если иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса входят материальные и нематериальные ак¬тивы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Вместе с тем на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земель¬ным участком, на котором находится предприятие, право залога не распро¬страняется. При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользова¬ния земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и преж¬ний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69, 70 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)
Состав передаваемого в ипотеку имущественного комплекса и оценка его стоимости должны определяться на основе его полной инвентаризации. Обязательными приложениями к договору об ипотеке являются акт инвен¬таризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. При несо¬блюдении этого требования договор ипотеки является недействительным.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено только денежное обя¬зательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заклю¬чения договора об ипотеке. Однако то обстоятельство, что ипотекой пред¬приятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, не может служить основанием к отказу в государственной ре¬гистрации договора ипотеки. В этом случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке (ст. 71 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
При ипотеке предприятия взыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решению суда. Право собственности на предприятие переходит к покупателю, который приобретает предмет ипо¬теки на публичных торгах, с момента государственной регистрации права собственности.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разновидностью договора продажи недвижимости является договор продажи пред¬приятия. По данному договору продавец обязуется пере-дать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), кроме прав и обя¬занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Наряду с особенностями, присущими форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необхо¬димо документально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договора составить и сообща рассмотреть: а) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заклю¬чение независимого аудитора; г) перечень всех долгов пред¬приятия. Любая из сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов по обязательствам предприятия.
По долгам предприятия, переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответствен¬ность.
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта, а право соб¬ственности на предприятие переходит к покупателю с мо¬мента государственной регистрации этого права. Регистрация права производится после передачи предпри¬ятия.
По общему правилу при продаже предприятия к покупа¬телю переходят права на фирменное именование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализа¬ции продавца и его товаров, работ или услуг, а также при¬надлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.


СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 г.// СПС Гарант.
2. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»
3. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.
5. Брагинский М. И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
6. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдель¬ные виды. М., 2005.
7. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 153.
8. Зенина Е. М. Договор дарения. М., 2006.
9. Калачева Г.А. Операции с недвижимостью. М., 2002.
10. Козырь О. М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004.
11. Левшина Т.Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 2004.
12. Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи товаров. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 2006.
13. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью — правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М, 2001.
14. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или Как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 2007.




Данные о файле

Размер 125 KB
Скачиваний 39

Скачать



* Все работы проверены антивирусом и отсортированы. Если работа плохо отображается на сайте, скачивайте архив. Требуется WinZip, WinRar