5ка.РФ

Не забывайте помогать другим, кто возможно помог Вам! Это просто, достаточно добавить одну из своих работ на сайт!


Список категорий Поиск по работам Добавить работу
Подробности закачки

Долевое участие

ОГЛАВЛЕНИЕ

Перечень сокращений, условных обозначений 3
Введение 4
I. Понятие договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости 5
II. Содержание договора долевого участия в строительстве недвижимости 12
2.1. Существенные условия договора 12
2.2. Иные условия договора 14
III. Проектная декларация 21
IV. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого
строительства 26
V. Государственное регулирование в области долевого строительства и судебная практика 28
Заключение 33
Список использованных источников 34
Приложения 36

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ, УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИИЙ

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ
СЗ - Собрание законодательства
Федеральный закон N 214-Ф3 - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г.)
ФАС - Федеральный арбитражный суд

ВВЕДЕНИЕ

Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона N 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) действующим гражданским законодательством не регулировалось.
В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций.
Вышеупомянутый Федеральный Закон урегулировал не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками и гражданами и юридическими лицами, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности.
Кроме того, принятый Закон установил гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества.
Однако проблема укрепления юридических гарантий прав участников долевого строительства жилья в нашей стране и на настоящее время чрезвычайно актуальна. Это и понятно, поскольку договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является непоименованным в Гражданском кодексе РФ. Практически все ученые, раскрывая принцип свободы договора, отмечают: возможность заключать непоименованные в ГК РФ сделки - одно из проявлений такой свободы. Тем не менее, и теория, и практика крайне настороженно относятся к заключению субъектами договоров, не названных в ГК РФ .
Это связано с тем, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Избежать такой ситуации бывает довольно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее, даже при самой детальной разработке договора . В итоге приходится констатировать: единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, не сложилось.
В силу сложной юридической природы отношений, возникающих при заключении таких договоров, для решения этой проблемы практикующему юристу необходимо владеть актуальным набором знаний по этому вопросу, разбираться в тонкостях практического воплощения знаний в правоустанавливающих документах. Предметом рассмотрения моей курсовой работы являются договорные отношения участников долевого строительства недвижимости, объектом - договор долевого участия в строительстве, как непременное условие таких отношений. В своей курсовой работе я ставлю задачу выработать практические рекомендации по оформлению договора долевого участия в строительстве недвижимости заинтересованными сторонами. С этой целью будут проанализированы как методологические основы заключения договора, так и результаты правоприменительной практики при решении спорных вопросов.

I. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется, прежде всего, как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).
Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство .
В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта , а так же инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (Пункт 15 ст. 1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ).
Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.
В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.
Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.
Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект (ФЗ РФ от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" N 169-ФЗ), который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации.
Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить.
В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта(Пункт 2 статьи 761 ГК РФ).
Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Иными словами, долевое строительство относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан.
Отмеченный признак сближает договор участия в долевом строительстве с договором подряда и купли-продажи. В договоре подряда, как и при купле-продаже, должник передает вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения договора родовыми признаками.
Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. В силу этого обстоятельства договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:
одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;
застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;
застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.
Эти признаки предопределяют характеристику договора долевого участия как консенсуального, двустороннего (взаимного) и возмездного.
В отличие от иных консенсуальных договоров он не может быть исполнен непосредственно в момент заключения, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.
Указанный договор, как и договор строительного подряда, непосредственно связан со сферой капитального строительства. Проведение же изыскательских работ и разработка технической документации, как уже отмечалось, предваряют начало строительства любого объекта и являются его обязательными предпосылками.
Следует отметить, что форма договора участия в долевом строительстве должна соответствовать не только общим правилам о форме сделок(Ст. 158-161 ГК РФ.), но и согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Рекомендуемая типовая форма договора , приведена в Приложении N 1.
Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости определяет как такой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (далее - объекты долевого строительства) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании вышеупомянутого договора у участников долевого строительства могут возникнуть права собственности на объекты долевого строительства.
Как уже упоминалось выше, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие:
в собственности или на праве аренды земельный участок (государственная регистрация обязательна);
разрешение на строительство на этом участке объекта долевого строительства;
проектную декларацию, опубликованную и (или) размещенную в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 (четырнадцать) дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представленную в следующие органы:
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в орган, уполномоченный Федеральным органом исполнительной власти (указан в части 1 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства - граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.


II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Существенные условия договора

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона договор об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве должен содержать:
определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
Вышеперечисленные условия на основании ст. 432 ГК РФ относятся к существенным условиям, т.к. названы в законе.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Федерального Закона при отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением следующего случая. В частности, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 (одной семьдесят пятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2.2. Иные условия договора долевого участия в строительстве недвижимости

Помимо существенных условий (без которых договор считается незаключенным договор может содержать иные условия, не являющиеся обязательными. Эти условия могут быть внесены в договор по взаимному соглашению сторон. Наряду с такими условиями как:
передача прав требований по договору;
уступка прав требований по договору;
односторонний отказ от исполнения договора;
обеспечение исполнения обязательств по договору;
к иным условиям можно также отнести:
порядок сдачи и приемки работ;
обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Из приведенного перечня условий наибольший интерес для достижения цели данной работы представляют пункты, касающиеся передачи прав требований по договору, уступки прав требований по договору, одностороннего отказа от исполнения договора и обеспечения исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут обсудить возможность использования некоторых норм из параграфа, посвященного строительному подряду, например об участии в эксплуатации результата работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Однако следует иметь в виду, что данные нормы могут использоваться при условии, если они превратятся в пункты договора. А для этого в него необходимо либо включить отсылку к данным статьям, либо воспроизвести в нем их текст.
В договоре также предусматривается порядок разрешения споров, возникающих между сторонами в период действия договора. Одним из вариантов является урегулирование споров путем переговоров. Следует также предусмотреть претензионный порядок разрешения споров, что может позволить сторонам лучше понять и оценить суть и обоснованность заявленных претензий, а также избежать уплаты судебных расходов для обращения в арбитражный суд.
В договоре согласно действующему законодательству также должно быть предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Федеральный закон от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей").
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 вышеупомянутого Федерального закона.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона;
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Залогом вышеперечисленного имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеперечисленное имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
залогодержателем вышеперечисленного имущества является банк;
от участника долевого строительства (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально его требованиям (при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества).
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеперечисленное имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании договора, не распространяется на данный объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Наследственные права и обязанности участника долевого строительства регламентируются частью 7 и частью 8 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ. В соответствии с этим законом в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
При этом существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.


III. ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ

Следует отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ определен перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства. Из них базовым документом является проектная декларация.
Проектная декларация включает в себя информацию:
о застройщике;
о проекте строительства.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
Застройщик в течение 3 (трех) рабочих дней со дня изменения сведений о застройщике, о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения.
Кроме того, застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся:
величины собственных денежных средств;
финансового результата;
размера кредиторской задолженности.
Следует отметить, что вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации (т.е. опубликованию или размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет)), в течение 10 (десяти) дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
В случае нарушения застройщиком требований, установленных Федеральным законом к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства .
Информация о застройщике должна содержать данные:
о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства -для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
о государственной регистрации застройщика;
об учредителях (участниках) застройщика;
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Следует отметить, что кроме вышеперечисленной информации застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
При этом информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать данные:
о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Федеральным законом;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
В дополнение к вышеперечисленным данным застройщик по требованию участника долевого строительства обязан представить для ознакомления:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.


IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".




V. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В ОБЛАСТИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. В настоящее время идет обсуждение содержания соответствующего нормативного акта, который будет составлен с учетом имеющейся судебной практики и выявленных правовых пробелов.
Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме с последующей государственной регистрацией и считается заключенным с момента такой регистрации.
К обязательным условиям договора участия в долевом строительстве, перечисленным в п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, отнесены:
1) определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом N 214-ФЗ, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, не конкретизированы.
На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме (наиболее часто встречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться несогласованным и, как следствие, договор не заключенным.
Результаты судебных споров не раз подтверждали необходимость определения цены как существенного условия договора, отказывая в возможности применения ст. 424 ГК РФ, которая допускает оплату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 N Ф04/594-36/А75-2004, Северо-Западного округа от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4).
Суды отказывают в применении данной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/02).
Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 N Ф09-3104/03-ГК).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. При этом в договор должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно . Цена договора оплачивается внесением или всей суммы единовременно, или периодических платежей, исчисляемых годами, месяцами или неделями.
В случае если цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
4) гарантия качества объекта.
До 1 января 2007 г. застройщик был обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствовало условиям договора, и только если такие условия в договоре отсутствовали или были прописаны не полностью, они должны были соответствовать требованиям технических регламентов.
С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности, а именно:
- участник долевого строительства - застройщику;
- застройщик (инвестор) - заказчику;
- заказчик - генподрядчику;
- генподрядчик - субподрядчику.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в редакции от 25.11.2006)) в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Судебные разбирательства, связанные с заключением договора участия в долевом строительстве могут происходить и по другим существенным основаниям (см. Приложение № 2).




ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования можно сделать вывод о том, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. При этом правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки:
а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;
б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства;
в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Законодательство и официальные документы
1.1. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ – СПС «Консультант-Плюс»
1.2. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (с изменениями и дополнениями) – СПС «Консультант-Плюс»
1.3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изменениями и дополнениями) – СПС «Консультант-Плюс»
1.4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями) – СПС «Консультант-Плюс»
1.5. Постановление Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости"– СПС «Консультант-Плюс»

2. Общая и специальная литература
2.1. Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1989. с. 51
2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: "Статут", 2003, с. 151.Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. N 8
2.3. Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу "Хозяйство и право". 2002. N 9. С. 54.
2.4. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров //Адвокат, N 4, апрель 2008 .
2.5. Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы - "ГроссМедиа", 2005 г.
2.6. Ершов О.Г. О возникновении права публичной собственности на жилые помещения как объекты долевого строительства //Право и экономика, N 3, март 2008
2.7. Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности //Журнал российского права", N 4, апрель 2007.

З.Судебная и иная практика
3.1. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/02– СПС «Консультант-Плюс»
3.2. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4– СПС «Консультант-Плюс»
3.3. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 N Ф04/594-36/А75-2004– СПС «Консультант-Плюс»
3.4. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. N А38-6201-2/37-2005– СПС «Консультант-Плюс»
3.5. Сарбаш С.В. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, N 7, июль 2007 .
Приложение № 1
Типовая форма договора (вариант)
об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов

Договор N_____
об участии в долевом строительстве жилого дома

г. Йошкар-Ола "__"__________ 2009 г.


____________________________________________________________________
(Полное название организации)
зарегистрировано ____________________ за основным регистрационным номером
(дата, орган)
(ОГРН N ___________________), именуемое в дальнейшем "Застройщик", в лице
______________________________________________, действующего на основании
(должность, Ф.И.О.)
________________________________________________________________________,
(Устава, Положения, Доверенности с указанием номера и даты)
и гражданин РФ Петров Петр Петрович, 1980_г.р., паспорт: _000000_, выдан
_хххххххххх_, зарегистрированный по адресу: г. Йошкар-Ола , ул. Петрова, д. 0,
корп. Г, кв. Х, именуемый в дальнейшем "Участник долевого строительства",
совместно именуемые "Стороны", а раздельно "Сторона", заключили настоящий
договор, далее именуемый "Договор" о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Застройщик не позднее 20 декабря 2009 г. передает Участнику
долевого строительства в собственность 3 (трех) комнатную квартиру N 71,
расположенную на 7 этаже, с предварительной общей площадью - 105 кв. м. и
жилой площадью 85 кв. м. в построенном в соответствии с проектной
документацией стоквартирном семнадцатиэтажном монолитно-кирпичном жилом
доме, расположенном по строительному адресу: г. Йошкар-Ола, мкр.
______________, ул. _________________, владение _________________ (далее
по тексту - "Квартира"), а Участник долевого строительства обязуется
уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию стоквартирного семнадцатиэтажного
монолитно-кирпичного жилого дома, расположенного по строительному адресу:
г. Йошкар-Ола, мкр. ________________________, ул. _______________________,
владение __________________ (далее - Объект долевого строительства).
1.2. Общая площадь Квартиры указана в соответствии с планировкой
типового этажа и после проведения паспортизации Объекта долевого
строительства, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, может иметь
отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой
перерасчет стоимости Квартиры. Окончательная общая площадь Квартиры
уточняется после натурных обмеров БТИ.

2. Правовое обоснование настоящего Договора

Договор заключается для урегулирования отношений Сторон,
предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30
декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ и другими
нормативными правовыми актами.

3. Правовое обеспечение Договора

3.1. Договор аренды земельного участка.
3.2. Разрешение на строительство Объекта долевого строительства,
указанного в п. 1.1. Договора, на участке, указанном в п. 3.1. Договора.
3.3. Опубликованная в сети Интернет Проектная декларация.
3.4. Свидетельство о представлении Проектной декларации, указанной в
п. 3.3. настоящего Договора в Орган, осуществляющий регистрацию прав на
недвижимое имущество и в Орган, уполномоченный Федеральным органом
исполнительной власти.

4. Цена настоящего Договора и порядок ее уплаты

4.1. Цена настоящего Договора представляет собой сумму денежных
средств на возмещение затрат на долевое строительство Объекта долевого
строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика
4.1.1. Сумма денежных средств на возмещение затрат Застройщика на
строительство одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной
в п. 1.1. настоящего Договора на момент его заключения, составляет:
_____________(____________________) рублей.
4.1.2. Сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика на
строительство одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной
в п. 1.1. Договора на момент его заключения, составляет:
________________(_______________________) рублей.
4.2. С учетом размера общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1.
настоящего Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате
Застройщику Участником долевого строительства (Цена Договора)
составляет:_________________(___________________) рублей.
4.3. Уплата цены Договора производится Участником долевого
строительства путем внесения платежа, указанного в 4.2. настоящего
Договора, равными долями ежемесячно в течение 12 месяцев с даты
заключения настоящего Договора.
4.4. Просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца
является основанием для предъявления Застройщиком требования о
расторжении настоящего Договора в судебном порядке.
4.5. Систематическое нарушение Участником долевого строительства
сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более
чем три раза в течение двенадцати месяцев, является основанием для
предъявления Застройщиком требования о расторжении настоящего Договора в
судебном порядке.
4.6. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока
внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику
неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на
день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый
день просрочки.


5. Права и обязанности Сторон

5.1. Участник долевого строительства обязан:
5.1.1. Перечислять ежемесячно, равными долями денежные средства в
соответствии с п. 4.2. Договора в сумме: _________ рублей на расчетный
счет Застройщика или вносить непосредственно в кассу Застройщика в период
до "___"____________ 200_ г.
5.1.2. Принять от Застройщика Квартиру, указанную в п. 1.1.
настоящего Договора, по Акту приема-передачи в течение десяти дней с
момента его извещения Застройщиком о получении разрешения на ввод в
эксплуатацию Объекта долевого строительства.
5.1.3. Компенсировать Застройщику расходы, связанные с содержанием
(коммунальные платежи) Квартиры, за период с момента ввода в эксплуатацию
Объекта долевого строительства до момента государственной регистрации
прав собственности Участника долевого строительства на квартиру,
указанную в п. 1.1. Договора, в объеме счетов, выставляемых Застройщику
эксплуатирующей организацией.
5.2. Застройщик обязан:
5.2.1. Использовать предоставленную Участником долевого
5.2.2. Передать в собственность Участника долевого строительства по
настоящему договору Квартиру, указанную в п. 1.1. настоящего Договора, и
правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права
Участника долевого строительства, в срок не позднее 120 дней после сдачи
Объекта долевого строительства в эксплуатацию и подписании акта
приема-передачи Квартиры, указанной в п. 1.1., при условии надлежащего
исполнения Участником долевого строительства условий настоящего Договора.
5.2.3. Оказывать содействие Участнику долевого строительства в
случае возникновения разногласий по вопросам качества работ по внутренней
отделке Квартиры, указанной в п. 1.1., а также при наличии в ней скрытых
дефектов.
5.2.4. Известить Участника долевого строительства о получении
разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства в
течение 10 дней с момента подписания акта Государственной приемочной
комиссии.

6.Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства

6.1. Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого
строительства не позднее срока, предусмотренного п. 1.1. настоящего
Договора.
6.2. В случае нарушения предусмотренного настоящим Договором срока
передачи Квартиры Участнику долевого строительства Застройщик уплачивает
Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 (одной
семьдесят пятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей надень исполнения обязательства, от цены
настоящего Договора за каждый день просрочки.
6.3. В случае если строительство Объекта долевого строительства не
может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок,
Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока
обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую
информацию и предложение об изменении условий настоящего Договора.


7. Передача Квартиры

7.1. Передача Застройщиком Квартиры и принятие ее Участником
долевого строительства осуществляются по подписываемым Сторонами
передаточному акту.
7.2. Передача Квартиры осуществляется не ранее чем после получения в
установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого
строительства.
7.3. После получения Застройщиком в установленном порядке разрешения
на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства Застройщик обязан
передать Квартиру в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного
договором срока.
7.4. Участник долевого строительства, получивший сообщение
Застройщика о завершении строительства Объекта долевого строительства, в
соответствии с настоящим Договором и готовности Квартиры к передаче
обязан приступить к ее принятию в предусмотренный настоящим Договором
срок.
7.5. Участник долевого строительства до подписания передаточного
акта о передаче Квартиры вправе потребовать от Застройщика составления
акта, в котором указывается несоответствие Квартиры требованиям
технических регламентов, проектной документации и градостроительных
регламентов, а также иным обязательным требованиям, и отказаться от
подписания передаточного акта о передаче Квартиры до исполнения
Застройщиком обязанностей:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены настоящего Договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

8. Односторонний отказ от исполнения Договора

8.1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения настоящего Договора в случае:
неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в
предусмотренный настоящим Договором срок;
прекращения или приостановления строительства Объекта долевого
строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о
том, что в предусмотренный настоящим Договором срок Квартира не будет
передана Участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации, в том числе
существенного изменения размера Объекта долевого строительства;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав Объекта долевого строительства;
существенного нарушения требований к качеству Квартиры.
8.2. В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства
от исполнения договора Застройщик обязан возвратить денежные средства,
уплаченные Участником долевого строительства в счет цены настоящего
Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование
указанными денежными средствами в размере 1/150 (одной стопятидесятой)
ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных
средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты
начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных
средств или части денежных средств в счет цены настоящего Договора до дня
их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства.

9. Гарантии качества, предусмотренные Договором

9.1. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства
Квартиру, качество которой соответствует условиям настоящего Договора
либо при отсутствии или неполноте условий настоящего Договора требованиям
технических регламентов, проектной документации и градостроительных
регламентов, а также иным обязательным требованиям.
9.2. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться
от исполнения настоящего Договора.
9.3. Условия договора об освобождении Застройщика от ответственности
за недостатки Квартиры являются ничтожными.
9.4. Гарантийный срок для Квартиры устанавливается сроком на 5 лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Квартиры Участнику
долевого строительства.
9.5. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику
требования в связи с ненадлежащим качеством Квартиры при условии, если
такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

10. Ответственность за нарушение обязательств по Договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
настоящему Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или
ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой
Стороне предусмотренные настоящим Договором неустойки (штрафы, пени) и
возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

11. Уступка прав требований по Договору

11.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по
договору допускается только после уплаты им цены Договора или
одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
11.2. Уступка Участником долевого строительства прав требований по
настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации
Договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче
Квартиры.

12. Исполнение обязательств по Договору

12.1. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента
подписания Сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
Квартиры.
12.2. Обязательства Участника долевого строительства считаются
исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в
соответствии с настоящим Договором и подписания Сторонами передаточного
акта о передаче Квартиры.

13. Обеспечение исполнения обязательств по Договору

13.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика
(залогодателя) по Договору с момента его государственной регистрации у
Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися
в залоге предоставленный для строительства Объекта долевого строительства
земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве аренды на указанный
земельный участок, и строящийся на этом земельном участке Объект долевого
строительства.
13.2. При государственной регистрации права собственности
Застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав Объекта
долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в
залоге у Участника долевого строительства с момента государственной
регистрации права собственности Застройщика на такие помещения.
13.3. Залогом имущества, предусмотренным пп. 13.1-13.2. настоящего
Договора, обеспечивается исполнение следующих обязательств Застройщика по
настоящему Договору:
возврат денежных средств, внесенных Участником долевого
строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30
декабря 2004 года N 214-ФЗ и настоящим Договором;
уплата Участнику долевого строительства денежных средств,
причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки
(штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения обязательства по передаче Участнику долевого
строительства Квартиры, и иных денежных средств, причитающихся ему в
соответствии с настоящим Договором и (или) федеральными законами.

14. Государственная регистрация права собственности на объекты
долевого строительства

14.1. Застройщик обязуется передать разрешение на ввод в
эксплуатацию Объекта долевого строительства или нотариально
удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
для государственной регистрации прав собственности Участника долевого
строительства на Квартиру не позднее, чем через десять рабочих дней после
получения такого разрешения.
14.2. Участник долевого строительства или его наследники вправе
обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной
регистрации права собственности на Квартиру, построенную в составе
Объекта долевого строительства за счет денежных средств Участника
долевого строительства в соответствии с настоящим Договором, после
подписания Застройщиком и Участником долевого строительства или его
наследниками передаточного акта о передаче Квартиры.
14.3. У Участника долевой собственности при возникновении права
собственности на Квартиру одновременно возникает доля в праве
собственности на общее имущество в Объекте долевого строительства,
указанном в п. 1.1. настоящего Договора, которая не может быть отчуждена
или передана отдельно от права собственности на Объект долевого
строительства.
14.3.1. Государственная регистрация возникновения права
собственности на Объект долевого строительства одновременно является
государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей
долевой собственности на общее имущество.

15. Использование Застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками
долевого строительства по Договору

Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые Участником
долевого строительства по настоящему Договору, исключительно для
строительства Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.
настоящего Договора, в соответствии с проектной документацией.

16. Срок действия Договора

16.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания
последней из Сторон.
16.2. Действие Договора прекращается после выполнения Сторонами
своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию Сторон.

17. Прочие условия

17.1. Стороны исходят из того, что свидетельством качества
строительства Квартиры является соответствие утвержденной проектной
документации строительно-техническим нормам и правилам, территориальным
строительным нормам, подтвержденное Актом Государственной приемочной
комиссии о приемке законченного строительством Объекта долевого
строительства, оформленным в установленном порядке.
17.2. Вопросы заселения Квартиры, взаимоотношений с
эксплуатационными службами не входят в компетенцию Застройщика.
17.3. Любые изменения или дополнения к настоящему Договору
оформляются дополнительными соглашениями (приложениями), которые являются
его неотъемлемой частью.

18. Заключительные положения

18.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по
настоящему Договору или в связи с его исполнением, будут решаться
Сторонами путем переговоров. Если Стороны не достигнут соглашения в
течение месяца с момента возникновения разногласий, каждая из Сторон
может обратиться в суд.
18.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются
действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны
Сторонами или их полномочными представителями.
18.3. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах: по одному
экземпляру для каждой из Сторон, каждый экземпляр имеет одинаковую
юридическую силу.

19. Юридические адреса, платежные реквизиты
и подписи Сторон



Приложение № 2
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 10 октября 2005 г. N А38-6201-2/37-2005

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.
при участии представителей
от истца: Сидоркиной С.И. (доверенность от 26.05.2005, ордер от 10.10.2005),
от ответчика: Мифтахутдинова Ф.М. (доверенность от 22.02.2005)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общественной организации инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, на решение от 16.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 09.06.2005 по делу N А38-6201-2/37-2005 Арбитражного суда Республики Марий Эл, принятые судьями Рыбаковым А.А., Ширковой Г.Ю., Щегловой Л.М., Черных В.А., по иску общественной организации инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, к обществу с ограниченной ответственностью "УМ стройсервис", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, третьи лица - индивидуальный предприниматель Белова Л.Г, Республика Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью "Железобетон-2", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, о признании договора недействительным и установил:
общественная организация инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс" (далее - Ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Управлению механизации дочернее предприятие открытое акционерное общество "Маригражданстрой" (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью "УМ стройсервис") о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве жилья от 06.04.1999.
До принятия судом решения заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил основание иска и просил признать недействительным договор, обязательство ответчика по которому возникло из договора купли-продажи, а не договора подряда как указано в исковом заявлении.
Заявленные требования основаны на статьях 168, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении спорной сделки сторонами не урегулированы существенные условия в нарушение требований закона.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены индивидуальный предприниматель Белова Люция Габдулфаязовна (далее - Белова Л.Г., Предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью "Железобетон-2" (далее - ООО "Железобетон-2").
Решением от 16.03.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.06.2005, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд отнес спорный договор на долевое участие в строительстве к самостоятельному виду договоров, и, руководствуясь положениями главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод, что содержащиеся в нем условия о предмете сделки позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Ассоциация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя, суду следовало отказать в признании полномочий представителя Беловой Л.Г. ввиду несоблюдения последней порядка государственной регистрации в качестве предпринимателя. Заключив дополнительное соглашение, обязательства по которому связаны с куплей-продажей недвижимости, стороны прекратили отношения по договору о долевом участии в строительстве. Из содержания предмета уточненного дополнительным соглашением договора подлежащая передаче квартира определенно не установлена (нет номера квартиры), что служит основанием считать договор незаключенным в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "УМ стройсервис" в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы истца и просило оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Участвующие в деле предприниматель Белова Л.Г. и ООО "Железобетон-2", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Марий Эл проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего.
Как следует из документов и установлено судом, правоотношения сторон возникли из договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 06.04.1999, согласно которому АИТ "Интрасс" (подрядчик) обязался построить и передать в собственность УМ "Маригражданстрой" (заказчика) одно- и двухкомнатную квартиры общей площадью 119,86 квадратного метра, на 2-м этаже 95-квартирного дома, по адресу: город Йошкар-Ола, микрорайон 9, позиция 32а. В разделе 2 договора стороны определили, что оплата заказчиком стоимости квартир составляет 299 650 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит.
Дополнительным соглашением от 01.12.1999 в пункт 1.1 договора внесены изменения относительно предмета сделки: вместо оговоренных в договоре квартир ответчику выделялась трехкомнатная квартира на 2-м этаже общей площадью 82,97 квадратного метра по улице Маркса-Чехова, позиция 8а, в микрорайоне "Советский".
Истец полагает, что спорный договор с внесенными изменениями является сделкой купли-продажи, однако это предположение является ошибочным.
Действующее законодательство на момент заключения договора от 06.04.1999 не содержало норм, прямо регулирующих гражданско-правовые отношения по долевому участию в строительстве, поэтому эти договоры подлежат толкованию в конкретной ситуации, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и регулированию в соответствии с правилами главы 28 Кодекса.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор. В данном случае спорные правоотношения возникли из договора о долевом строительстве, а не из договора купли-продажи недвижимости, определение которого дано в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия.
Рассмотрев правовую природу оспариваемой сделки, суд обоснованно сделал вывод об отсутствии условий купли-продажи недвижимого имущества в рассматриваемом соглашении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В спорном случае к существенному условию относится предмет договора.
Дополнительным соглашением от 01.12.1999 к договору на долевое участие в строительстве жилого дома стороны определили объектом передачи по договору трехкомнатную квартиру по улице К.Маркса-Чехова, позиция 8а, в микрорайоне "Советский", общей площадью 82,97 квадратного метра
Стороны определили объект недвижимости, точную площадь квартиры, а конкретные данные о номерах квартир становятся известны на конечной стадии строительства, поэтому арбитражный суд правомерно признал условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, согласованным сторонами, а договор - заключенным.
Доводы заявителя жалобы о незаконном привлечении в качестве третьего лица предпринимателя Белову Л.Г. отклоняются в силу следующего.
Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Иные субъекты (в том числе граждане) будут являться участниками процесса только в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.
Кодекс не устанавливает запрет на участие в арбитражном процессе граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с установлением арбитражным процессуальным законодательством ограничений процессуальных прав третьих лиц по сравнению со сторонами в арбитражном процессе.
Таким образом, правовых оснований для отмены судебных актов по данному доводу заявителя кассационная инстанция не нашла. Данный спор не может быть надлежащим образом разрешен без участия в деле Беловой Л.Г. в качестве третьего лица, поэтому арбитражный суд правомерно к участию в деле привлек предпринимателя.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по делу подлежат отнесению на истца, однако в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации общественные организации инвалидов освобождены от уплаты государственной пошлины и вопрос о ее взыскании с Ассоциации судом не рассматривался.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение от 16.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 09.06.2005 по делу N А38-6201-2/37-2005 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, а кассационную жалобу общественной организации инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс" без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.В. Бабаев
Судьи Г.А. Князева
В.Ю. Павлов




Данные о файле

Размер 48.87 KB
Скачиваний 39

Скачать



* Все работы проверены антивирусом и отсортированы. Если работа плохо отображается на сайте, скачивайте архив. Требуется WinZip, WinRar