МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Финансовый факультет
Кафедра финансов и цен

Специальность: «Финансы и кредит»

Специализация: «Финансовый менеджмент»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: Методы оценки стоимости компании

Москва 2006 г.


Аннотация
на дипломную работу студента 5 курса Финансового факультета на тему: «Методы оценки стоимости компании».

Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли- продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариан¬тах реализации стоимости имущественных прав — акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, стра-ховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчисле¬нии налогов, использовании прав наследования и т. д.
По мере того как в нашей стране появляются всё новые собствен¬ники предприятий и фирм, острее становится потребность в опреде¬лении рыночной стоимости их капитала. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, даёт реали¬стичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработ¬ки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а сле¬довательно, и более высокую рыночную цену.
В первой части дипломной работы были рассмотрены теоретические аспекты оценочной деятельности: подходы и методы определения стоимости предприятия.
Вторая часть основывается на конкретном рассмотрении деятельности предприятия ООО «Агромаг». Произведен финансовый анализ предприятия, анализ и динамика состояния основных фондов, анализ имущественного положения, анализ деловой активности, анализ отраслевой и региональной информации, и определение конечной рыночной стоимости фирмы на основе трех подходов (затратный, доходный и рыночной).
В третьей части диплома мною было предложено проведения ряда мероприятий:
• Формирование системы организационно правовой деятельности
• Развитие основных фондов предприятия
• Формирование имиджа предприятия
• Развитие направления оказания новых видов услуг
Оценка предприятия после внедрения ряда изменений в деятельности фирмы.

Annоtation
on diploma the student 5 coures to subjects: «The methodes of assessing the company’s capitalisation».

Due to the fact that nowaday in our country there are new owners of companies and firms , there appears a need of assessing / measuring market value of their capital.Measuring market value of a company helps it to be competitive in the market and gives a realistic view of its potential. The process of such measuring becomes a base for shaping its strategy. It reveals alternative approaches and tells which of them will make the company efficient and therefore more expensive.
The state loses its right for future profits when it sells economic units (companies) at minimum price. And even worse is the fact that firm owners , employees lose these reghts in most cases. So it doesn’t make any sense when you do not take into account future profits of a firm while selling it. But it can also be a mistake when you assess a business by its future profits only. It is evident that any
investor is interested in future revenue and not in costs necessary for development.
This is why assessing a business requires complex ways : you should consider costs , future profits and selling prices of other companies of the same type in the market.
Practice shows that the existing methods of company measuring are not perfect , because they only consider costs.
On the other hand if you want to measure a firm’s price exactly and adequatery you should keep close to the assessment technique. It inclution 3 stages: defining the goal and funetion of this measuring , working out a plan for measuring , choosing the best and the most effective method of using a company , collecting and analysing the necessary information. The adequacy of a company’s assessment depends on the correct use of measuring methods.



СОДЕРЖАНИЕ.

Введение………………………………………………………………………..2

1.ТЕРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ…..4 ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
1.1. Потребность в оценочной деятельности предприятия (бизнеса).4
1.2. Этапы процесса определения стоимости (оценки)предприятия..9
1.3. Подходы и методы оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса)………………………………………………………………………20
2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ И ОЦЕНКА
ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ООО «АГРОМАГ»…...28
2.1. Краткая характеристика ООО «Агромаг»………………………..28
2.2. Анализ финансового состояния предприятия……………………29
2.3. Оценка предприятия затратным подходом……………………….43
2.4. Оценка предприятия сравнительным подходом…………………43
2.5. Оценка предприятия доходным подходом………………………...49
3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО РАЗВИТИЮ ООО «АГРОМАГ» И ПОВЫШЕНИЮ
ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ……………………………………………58
3.1. Концепция развития ООО «Агромаг»……………………………..58
3.2. Мероприятия по повышению рыночной стоимости
ООО «Агромаг»………………………………………………………60
3.3. Определение величины рыночной стоимости после внедрения
мероприятия…………………………………………………………..69

Заключение……………………………………………………………………72
Список используемой литературы…………………………………………..73
Приложение…………………………………………………………………..75

ВВЕДЕНИЕ

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей в деятельности предприятия. Процесс приватиза¬ции, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости предприя¬тия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэто¬му необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответ¬ствующих внутренних и внешних условий его развития.
Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли- продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариан¬тах реализации стоимости имущественных прав — акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, стра-ховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчисле¬нии налогов, использовании прав наследования и т. д.
По мере того как в нашей стране появляются всё новые собствен¬ники предприятий и фирм, острее становится потребность в опреде¬лении рыночной стоимости их капитала. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, даёт реали¬стичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработ¬ки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а сле¬довательно, и более высокую рыночную цену.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным це¬нам, теряет право на присвоение будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий — их работники. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Однако оценка бизнеса предприятий только на основе будущих доходов также может быть ошибочна. Оче¬видно, что инвестора в первую очередь интересуют будущие доходы, а не необходимые затраты на создание объекта. В силу этого проведение оценки бизнеса предприятия требует использования всего многосто-роннего комплекса подходов к ней: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала анало¬гичных предприятий на рынке.

В первой части дипломной работы были рассмотрены теоретические аспекты оценочной деятельности: подходы и методы определения стоимости предприятия.
Вторая часть основывается на конкретном рассмотрении деятельности предприятия ООО «Агромаг». Произведен финансовый анализ предприятия, анализ и динамика состояния основных фондов, анализ имущественного положения, анализ деловой активности, анализ отраслевой и региональной информации, и определение конечной рыночной стоимости фирмы на основе трех подходов (затратный, доходный и рыночной).
В третьей части диплома мною было предложено проведения ряда мероприятий:
• Формирование системы организационно правовой деятельности
• Развитие основных фондов предприятия
• Формирование имиджа предприятия
• Развитие направления оказания новых видов услуг
Оценка предприятия после внедрения ряда изменений в деятельности фирмы.
Вместе с тем практика показы¬вает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.
С другой стороны для того чтобы цена фирмы определенна была достоверно и точно, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функ¬ции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и ана¬лиз необходимой информации. Точность оценки стоимости предприя¬тия зависит также и от правильности использования методов оценки.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

1.1. Потребность в оценочной деятельности.
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.
Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.
Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.
Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости.
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.
Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.
Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.
Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
1.1.2. Цели оценки стоимости предприятия.

Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость от целей его оценки, и стоимость определяется различными методами.
Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Вот примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.
Таблица 1 - Классификация целей определения стоимости (оценки) бизнеса со стороны различных субъектов
Субъект оценки Цели оценки
1 2
Предприятие как юридическое лицо Обеспечение экономической безопасности
Разработка планов развития предприятия
Выпуск акций
Оценка эффективности менеджмента.
Собственник Выбор варианта распоряжения собственностью
Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании Установление размера страхового взноса
Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик
Проверка обоснованности котировок ценных бумаг

Инвесторы Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект
Государственные органы Определение облагаемой базы для различных видов налогов
Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
Оценка для судебных целей


Мы видим, насколько различны цели оценки. А теперь представим, может ли стоимость приобретения предприятия для реализации инвестпроекта быть равной стоимости принудительного банкротства, или суммарная стоимость акций реальной стоимости бизнеса по его активам? Да может, но только в очень редких случаях.
В действительности искомая стоимость бизнеса будет коррелироваться с целью проводимой оценки через саму стоимость. Так как различные цели оценки предполагают поиск различного вида стоимости.

1.1.3. Стандарты стоимости.
"Разумное обсуждение методов оценки невозможно без привязки к какому-либо общепризнанному определению стоимости…" (James C. Bonbmght)
Предположим что причина, побудившая оценку и цель оценки нам известна, и становится вопрос выбора искомого вида стоимости. Чтобы разобрать эту процедуру вспомним, что рынок платит только за те активы, которые приносят ему доход от их использования.
Для выбора адекватного стандарта стоимости бизнеса такой основной признак - источник формирования дохода. Всего выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:
1)Доход от деятельности предприятия,
2)Доход от распродажи активов предприятия.
Соответственно этому выделяется два вида стоимости:
Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль.
Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.
Вот наиболее часто применяемые виды (стандарты) стоимости отражающие источники образования дохода.
Таблица 2 - Виды (стандарты) стоимости отражающие источники образования дохода.
Действующее предприятие Поэлементная оценка
Обоснованная рыночная стоимость.
Этот вид стоимости отражает оба подхода и соответствует максимуму из стоимостей полученных двумя подходами.
Инвестиционная стоимость.
Это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца. Ликвидационная стоимость.
Это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу.

Балансовая и рыночная стоимость предприятия не являются полноценными стоимостями и небыли включены в классификацию. Дело в том, что балансовая стоимость включает только часть активов предприятия, активы включенные в бухгалтерский баланс. Рыночная стоимость - это стоимость произошедшей сделки, т.е. отражает прошлое состояние объекта.
Дополнительное представление о стандартах стоимости дает системный подход. С точки зрения системного подхода к предприятию и его стоимости перечисленные стандарты стоимости приобретают следующий смысл :
Ликвидационная стоимость - это стоимость элементов (активов) входящих в систему (предприятие).
Обоснованная рыночная стоимость - это стоимость предприятия как системы элементов (активов), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект (goodwill).
Инвестиционная стоимость - это стоимость предприятия как элемента системы высшего порядка (подсистемы), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект первого порядка (goodwill) плюс системный эффект высшего порядка (корпоративный эффект).
Следующим шагом после выявления необходимого стандарта стоимости отражающего цели оценки - это выбор необходимых процедур и методов оценки.

1.2. Этапы процесса оценки стоимости предприятия (бизнеса)

В процессе определения стоимости бизнеса можно выделить три основных этапа (и семь более мелких):
 Сбор информации.
 Оценка стоимости предприятия (бизнеса).
 Подведение итогов оценки.

1.2.1. Сбор информации.

1. Выбор стандарта стоимости и методов оценки
Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости бизнеса. (см. "Введение в оценку стоимости бизнеса"). Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.
2. Подготовка информации для проведения оценки
В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т.д.
Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу.
 Общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития.
 Финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы.
 Активы и обязательства предприятия.
 Общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние.
 Экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие.
 Состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капитале вложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компаний.
 Данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций.
 Другую информацию, которую оценщик сочтет имеющей отношение к проведению оценки.
Как из этого видно, при определении цены (оценки) бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию (бухгалтерскую отчетность) и текущие финансово-экономические показатели компании. Время учета используемых данных и момент оценки между собой не согласованы. Расхождение данных во времени создает условия для появления в них различного рода искажений. Среди них можно назвать: изменение стандартов учета исходных данных, деноминация денежных единиц, колебания курса валют, структурные изменения цен и др. Эти несоответствия порождают проблему корректировки всей используемой финансовой и бухгалтерской отчетности с целью приведения их к общему временному эталону, в роли которого выступает момент оценки.
Приведение и корректировка финансовой отчетности может включать в себя:
 Приведение финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах к единой основе.
 Пересчет отчетных стоимостей в текущие.
 Корректировка статей доходов и расходов таким образом, чтобы они достаточно полно характеризовали результаты деятельности компании за продолжительный период времени.
 Учет нефункционирующих активов и обязательств, и связанных с ними доходов и расходов.
 Приведение финансовой отчетности к единой основе.
В пределах государственной системы бухгалтерского учета компания всегда имеет свободу выбора методов ведения бухгалтерского учета. Этот выбор закрепляется в приказе "Об учетной политике предприятия" сроком на один год и может изменяться в течение ряда лет. Принцип составления бухгалтерской отчетности не требует отражения реальной рыночной стоимости тех или иных активов предприятия. В такой ситуации компании предпочитают использовать те методы ведения бухгалтерского учета, которые позволят минимизировать налоги.
Корректировка используемой информации на инфляцию.
Определение стоимости предприятия должна базироваться на реальных (очищенных от влияния инфляции) значениях используемых показателей. В условиях значительного изменения цен учетные значения стоимостных показателей существенно отличаются от их реальных значений. Таким образом, использование учетных данных требует их корректировки с учетом динамики цен, т.е. инфляции (или дефляции) и структурного изменения цен. Однако в современных условиях экономики РФ основным является искажающее влияние инфляции.
В теории финансового менеджмента существуют два альтернативных пути корректировки (очищения) показателей на влияние инфляции:
 прямая корректировка активов и денежных сумм на значения инфляционных показателей;
 учет влияния инфляции на активы и денежные суммы посредством включения в процедуру дисконтирования инфляционных показателей.
Различия в значении итоговых показателей при использовании указанных подходов являются незначительно мелкими в промышленно развитых странах с устоявшимся рынком и нормальным темпом инфляции. В странах с большими темпами инфляции или гиперинфляцией появляются различия в значениях итоговых показателей в зависимости от выбора того или иного подхода корректировки на инфляцию. При проведении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных на прямой корректировке денежных сумм на значения инфляционных показателей.
Кроме того, искажение различных показателей связано с неодинаковостью условий их формирования в системе учета. В соответствии с итогами исследования корректировка учетных и проектных данных различного типа, необходимых для финансово-экономических расчетов и прогнозов должна проводиться раздельно.
В качестве значений инфляционных показателей в зависимости от области действия компании могут использоваться: индекс цен предприятий производителей, индекс потребительских цен, значения девальвации основной валюты, или индекс цен может быть рассчитан для конкретной компании.
3. Оценка финансового положения компании
В процессе оценки бизнеса возникает необходимость предварительной проверки его финансового положения. Такая проверка позволяет получить важные справочные сведения об оцениваемой компании и выполнить расчет значений корректировочных показателей, необходимых для нахождения конечной стоимости бизнеса.
Для оценки финансового положения компании необходимо выбрать модель, позволяющую:
 учитывать выбранную модель корректировки показателей на влияние инфляции;
 отражать финансовое положение компании на момент оценки;
 установить соответствие финансового состояния требованиям экономической безопасности компании;
 определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.
Методика оценка финансового положения компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов.
Первый подход предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность будущих денежных поступлений и проверяется их достаточность на отдельные моменты времени. Такой подход основан на использовании первичной информации по финансовым потокам. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управление финансовыми потоками.
Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании. При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены (погашены), устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент.
Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д.. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением критического уровня, позволяющего классифицировать финансовое положение предприятия с точки зрения платежеспособности. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Однако в большинстве случаев он позволяет получить правильный диагноз истинного финансового положения предприятия, имеющий достаточную точность для его включения в последующую процедуру оценки предприятия. Также к достоинствам этого метода следует отнести высокую степень формализованности.
4. Оценка рисков компании
Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидаемых в будущем доходов, иными словами, это опасность недостижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых будущих доходов или риск нереализации прогноза.
При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероятность этих доходов выше. Другими словами, при определенном уровне ожидаемой будущей прибыли (или денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса .
Существует два подхода к трактовке элементов риска при определении цены:
 проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока (прибыли, денежного потока, дивидендов и т.п.) с тем, чтобы отразить эту неопределенность;
 учет риска путем использования более высокой ставки дисконта при оценке ожидаемого потока с тем, чтобы отразить требуемую доходность как вознаграждение за риск.
Американскими учеными Бирманом и Шмидтом убедительно показано, что теоретически более верным вариантом учета элемента риска является приведение ожидаемого будущего дохода к тому, что они назвали "скорректированным на определенность эквивалентом". Они рекомендуют вносить поправки в ожидаемый поток с помощью коэффициента, который отражает вероятность получения данного потока. Затем появляется возможность применить один и тот же дисконт (показатель стоимости капитала) для оценки всех альтернативных инвестиционных решений.
Однако на практике подход к учету риска путем использования более высокой ставки дисконтирования является наиболее часто применяемым. Экономический смысл
используемого увеличения ставки дисконтирования заключается в поиске некоторого дополнительного дохода, превышающего безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения этими активами.

1.2.2. Определение стоимости (Оценка).

Проводится выполнение необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранным методом оценки бизнеса – второй способ доходного подхода, т.е. метод дисконтированных денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков имеет определенные преимущества перед другими оценочными методологиями по следующим причинам:
 основан на составлении прогноза будущей деятельности компании, а не на ретроспективных данных;
 учитывает стоимость денег во времени;
 позволяет учесть ожидаемые изменения бизнеса.
При анализе дисконтированных денежных потоков аналитик составляет на некоторый период времени прогноз движения денежных средств, который может отразить любые изменения в финансовых потоках и тем самым учесть множество факторов, влияющих на финансовые потоки.
При составлении прогноза доходов в рамках некоторого прогнозного периода, длительность которого определяется временем стабилизации денежного потока, получаемого компанией, необходимо учитывать риск, связанный с их получением, под которым подразумевается степень определенности или неопределенности достижения в будущем ожидаемых результатов, т.е. необходимо оценить степень вероятности получения прогнозируемого денежного потока. Как известно, стоимость денежной единицы с течением времени уменьшается, т.е. для получения достоверной оценки необходимо привести будущие денежные потоки к эквивалентной текущей стоимости. И, наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход и поэтому обладает некоторой остаточной (резервной) стоимостью.
Расчеты стоимости можно производить как на номинальной (с учетом инфляции), так и на реальной (не учитывающей инфляцию) основе. Темпы инфляции определяются на основе анализа ретроспективных данных, анализа текущей рыночной ситуации и макроэкономического прогноза на ближайшие годы. Поскольку в условиях российской экономики сделать однозначный вывод относительно темпов рублевой инфляции достаточно сложно, а также принимая во внимание специфику ценообразования в российских компаниях в качестве основополагающего наиболее эффективно принять номинальный денежный поток в долларах США с предполагаемым темпом инфляции.
В качестве прогнозного принимается период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов).
Необходимость выбора денежного потока, на основе которого будет определена стоимость бизнеса, связана с разной степенью риска, присущего финансовым и операционным потока. В зависимости от цели оценки могут использоваться различные денежные потоки. Существует 2 основных вида денежных потоков:
1) бездолговой денежный поток;
2) денежный поток для собственного капитала.
Бездолговой денежный поток не учитывает суммы выплат процентов по кредиту и увеличение или уменьшение задолженности. Данный вид потока рассматривается с целью определения эффективности вложения капитала в целом. Полученные суммарные величины сопоставляются с полными инвестициями в бизнес, независимо от происхождения последних.
Денежный поток для собственного капитала принимает во внимание изменение (как рост, так и уменьшение) долгосрочной задолженности .
Для каждого вида денежного потока существует свой тип ставки дисконта, связанной с определенными рисками:
Бездолговой денежный поток - Средневзвешенная стоимость капитала
Денежный поток для собственного капитала - Стоимость капитала собственника
Для определения размера денежного потока составляется прогноз валовых доходов и расходов компании за каждый временной промежуток прогнозного периода.
Для определения валовых доходов на основе анализа ретроспективных данных по предприятию, общеэкономических перспектив, перспектив развития отрасли с учетом конкуренции, спроса на услуги, планов менеджмента, готовится прогноз в отношении следующих факторов:
 перечень предлагаемых услуг,
 объем предоставления услуг по каждому направлению, цены на услуги,
 влияния инфляции на цены,
 производственных мощностей и их расширения.
Для определения величины затрат анализируются следующие данные:
 постоянные и переменные издержки, их соотношение,
 влияние инфляции на затраты,
 единовременные затраты и чрезмерные статьи расходов, имевшие место в прошлом, но которые в будущем не встретятся,
 будущие ставки налогов,
 износ, который определяется на основе имеющихся на текущий момент активов предприятия и анализа их будущего прироста и выбытия
 условия кредитных линий (в модели потока для собственного капитала)
Поскольку капиталовложения непосредственным образом влияют на конечную величину денежного потока, в целях оценки необходимо провести инвестиционный анализ, который включает следующие компоненты:
 капиталовложения с целью замены основных активов предприятия по мере их износа, а также приобретения и строительства новых активов для расширения производственных мощностей в будущем,
 собственный оборотный капитал предприятия (сумма начального собственного оборотного капитала и дополнительного собственного оборотного капитала, необходимого для финансирования будущего роста предприятия),
 изменение остатка долгосрочной задолженности (получение и погашение ссуд) - в случае, если для расчетов выбрана модель денежного потока для собственного капитала.

1.2.3. Подведение итогов оценки.

Корректировка стоимости
В любом случае, вне зависимости от того, предпринимается ли попытка составить прогноз на будущее, или же за основу берутся ретроспективные данные, оценка бизнеса опирается на ряд ключевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но во многих случаях на заключение о стоимости влияет такие внутренние переменные как:
 размер оцениваемой доли (мажоритарная или миноритарная);
 наличие голосующих прав;
 ликвидность компании (пакета);
 положения, ограничивающие права собственности;
 специальные привилегии;
 финансовое положение оцениваемого объекта;
 и др.
Более того, следует учесть, что сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций может отличаться от стоимости предприятия, взятого как целое. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов меньше стоимости всего бизнеса, как если бы оно было приобретено одним покупателем. Компания, оцениваемая как единое целое, имеет иную стоимость, поскольку последняя сопряжена с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.
 Корректировка стоимости компании на финансовое положение
Ключевой внутренней переменной является финансовое положение оцениваемого объекта. Это наиболее важный качественный показатель состояния предприятия (бизнеса), поскольку очевидно, что убыточный бизнес, находящийся на пороге банкротства, не может иметь схожую стоимостную оценку с прибыльным и платежеспособным.
Для целей учета финансового состояния при проведении оценки предприятия используется такой количественный показатель, как излишек (дефицит) оборотного капитала. Величина излишка (дефицита) оборотного капитала рассчитывается методом сопоставления требуемого и имеющегося оборотного капитала и имеющихся в наличии оборотных средств.
Если проведенный анализ финансового положения предприятия выявляет наличие излишка оборотного капитала, то его необходимо прибавить к полученной цене предприятия, поскольку та величина выражает имеющиеся в наличии невостребованные высоколиквидные активы.
В случае выявления дефицита оборотного капитала, его необходимо вычесть из полученной цены предприятия, поскольку эта величина представляет собой денежные средства, которые владелец (инвестор) предприятия должен вложить в предприятие с целью обеспечения его бесперебойного функционирования в будущем.
 Корректировка стоимости компании на оцениваемую долю. Степень контроля.
Одной из наиболее важных переменных, влияющих на цену бизнеса, является степень контроля.
Стоимость контроля зависит от возможности осуществлять любое право или весь набор прав, обычно связанных с контролем над предприятием. При оценке влияния контроля следует определить наличие или отсутствие в данном конкретном случае различных элементов контроля и принять во внимание влияние каждого элемента на стоимость контроля. Ниже приводится список некоторых из наиболее общих прерогатив контроля:
 избирать директоров и назначать менеджмент;
 определять вознаграждение и привилегии менеджмента;
 принимать политику и вносить изменения в направление работы предприятия;
 приобретать или ликвидировать активы;
 отбирать людей, с которыми должен вестись бизнес и будут заключаться контракты;
 принимать решения о поглощении других предприятий;
 ликвидировать, расформировывать, распродавать или рекапитализировать компанию;
 продавать или приобретать собственные акции компании;
 регистрировать акции компании для публичного выпуска;
 объявлять и выплачивать дивиденды;
 вносить изменения в уставные документы или правила внутреннего распорядка.
Исходя из вышеприведенного списка, видно, что лицо, владеющее контрольным пакетом в предприятии, обладает некоторыми очень ценными правами, отсутствующими у акционера, не находящегося в подобном положении. Каждый конкретный случай должен рассматриваться отдельно, с учетом степени контроля или же его полного отсутствия. В том случае, когда отсутствует любой из элементов контроля, оценочная стоимость контрольного пакета должна быть уменьшена. Если же в миноритарном пакете присутствует какой-либо значительный элемент контроля, то он также должен быть учтен при его оценке.
Существуют три подхода к учету стоимости неконтрольного пакета бизнеса:
 Пропорциональная часть стоимости всего предприятия минус соответствующие скидки.
 Прямое сравнение с продажами других неконтрольных пакетов.
 Подход "снизу-вверх". Начиная с нулевой отметки, последовательно суммируются все имеющиеся элементы стоимости неконтрольного пакета.
 Корректировка стоимости компании на оцениваемую долю. Корректировка на ликвидность.
Пригодность к быстрой реализации (ликвидность) определенно повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает ее стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии.
Поскольку пакеты закрытых компаний не обращаются на высоколиквидном рынке открытых компаний, то доля в закрытой компании стоит обычно меньше, чем сопоставимые с ними по другим параметрам пакеты открытых компаний. На относительную ликвидность различных пакетов влияет множество факторов. Значение может иметь также и величина доли. В некоторых случаях легче продать более мелкую долю, в других - наоборот. С течением времени важность фактора ликвидности в оценке бизнеса получает все большее признание. Многочисленные рекомендации и факты свидетельствуют, что непригодность к продаже снижает стоимость акций (или доли) закрытых компаний по сравнению с акциями публичных компаний в среднем на 35-50%.
Отсутствие ликвидности у пакета может быть учтено одним из трех способов:
 увеличением ставка дисконта с тем, чтобы она учитывала недостатки, связанные с неликвидностью;
 скидка на неликвидность может быть сделана отдельно;
 скидка на ликвидность может быть учтена в процессе корректировки на риск.
 Основной управленческий персонал.
Возможно, наиболее высокой качественной характеристикой многих закрытых компаний является их зависимость от одной или нескольких ключевых фигур управленческого персонала. В некоторых случаях этот фактор может оказаться настолько важным, что при оценке стоимости на него следует сделать отдельную специальную корректировку.
 Низкая диверсифицированность производства.
Для многих закрытых компаний характерен очень узкий набор выпускаемой продукции, что может увеличить их риски и/или ограничить их возможности в сопоставлении с другими фирмами. Узость производственного ассортимента может стать ограничителем как категорий потенциальных потребителей, так и числа потенциальных потребителей в каждой категории. Она способна также увеличить риски, связанные с дефицитом некоторых основных видов сырья и материалов или с началом выпуска новых конкурентоспособных продуктов.
 Прочие факторы.
Прочие факторы, которые следует принимать во внимание в различных случаях, включают интенсивность и характер усилий компании в области НИОКР, ее положение в отрасли, масштабы и качество активов в сопоставлении с другими компаниями, образовательные и учебные программы.

1.3. Подходы и методы оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса).

Стоимость бизнеса является одним из основополагающих понятий рыночной экономики. Прогноз перспектив развития компании и разработка ее бизнес-плана, оценка целесообразности инвестиций, операции по оценке стоимости обеспечения в виде акций, сделки по купле-продаже пакетов акций предприятий, оценка деловой активности и многие другие сферы базируются на оценке стоимости бизнеса.
По мере развития рыночных отношений в российской экономике стоимость бизнеса начинает играть все большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий.
Это объясняется рядом факторов:
*интенсивный процесс приватизации собственности, активное проведение операций по купле-продаже предприятий, требующие адекватной оценки стоимости продаваемых предприятий;
*некорректность отражения в текущей финансовой документации вследствие активных инфляционных процессов стоимости фондов большинства действующих предприятий и необходимость правильного отображения стоимости активов;
*активный процесс выход многих отечественных компаний на международный финансовый рынок, который невозможен без отлаженного в компании процесса бизнес-планирования, отвечающего принятым в мире нормам.
Таким образом, процедуры определения цены предприятия прочно входят в повседневную деловую практику. Можно указать характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости действующего предприятия:
 продажа предприятия или части его имущества;
 реорганизация предприятия;
 купля/продажа акций предприятия или доли в уставном капитале;
 передача предприятия в аренду (для назначения арендной платы);
 получение кредита под залог имущества предприятия;
 страхование имущества предприятия;
 переоценка основных фондов и др.
Действующее предприятие (бизнес) – производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Это – живой организм. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества, права на это имущество, менеджмент и др.
Целью проводимой оценки стоимости бизнеса является расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.
В деловой практике различаются три основных подхода к оценке стоимости бизнеса:
 затратный подход;
 доходный подход.
 сравнительный (рыночный) подход.
Эти подходы отличаются исходными положениями, которые лежат в основе каждого их них. Ниже приведены краткие характеристики каждого из указанных подходов.

1.3.1. Затратный (имущественный) подход
Затратный (имущественный) подход к оценке используется для целей:
 оценки стоимости государственных объектов;
 оценки стоимости объектов специального назначения (функционирующих без получения дохода) – школ, больниц и др.;
 переоценки основных фондов;
 для бухгалтерского учета основных фондов;
Затратный подход к оценке имущества предприятия предполагает определение его текущей стоимости на основе восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения за вычетом накопленного износа. Восстановительная стоимость объекта – это стоимость воспроизводства точной копии объекта при нынешних ценах. Стоимость замещения - это объем затрат на возведение объекта, аналогичного по назначению оцениваемому, в рыночных условиях на дату оценки. Главной особенностью затратного подхода является поэлементная оценка имущества предприятия, при которой оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, производится оценка каждой части и далее стоимость всего имущественного комплекса получается путем суммирования стоимостей его частей.
В рамках затратного подхода определения стоимости предприятия существует также прием, так называемый “метод чистых активов”. Суть этого метода заключается в том, что стоимость бизнеса предприятия оценивается как разность между величиной его активов и объемом обязательств предприятия:
“Чистые активы” = “Активы предприятия” - “Обязательства” = “Собственный капитал”.
При этом оценка “Активов” и “Обязательств” предприятия производится на дату оценки стоимости бизнеса с учетом реальной ликвидности активов и объема обязательств. Так, например, одним из слагаемых при оценке величины активов является дебиторская задолженность. При оценке ее величины по “методу чистых активов” за основу берется балансовая стоимость дебиторской задолженности, которая корректируется на величину безнадежных долгов – той выручки, которую предприятие уже не рассчитывает получить в обозримом будущем или же получение которой проблематично.
В величину обязательств, напротив, включаются все долги предприятия, включая штрафы и пени, которые, возможно, не отражены в балансе.
Аналогичная корректировка проводится с другими статьями баланса.
Несмотря на очевидную простоту и наглядность, затратный метод не свободен от недостатков. Прежде всего, не учитывая перспектив развития предприятия и, в определенной мере, занижая все доходы предприятия и увеличивая его обязательства, он дает пессимистическую оценку стоимости бизнеса.
1.3.2 Доходный подход к оценке предприятия

Данный подход наиболее адекватен целям оценки бизнеса (действующего коммерческого предприятия), так как, с приобретением последнего, покупатель связывает получение в будущем определенных доходов.
Поэтому стоимость такого актива может измеряться стоимостью будущих благ, аккумулированных доходов, выраженной в денежной форме на настоящий момент.
Техника расчета стоимости состоит в капитализации будущих доходов - свободного денежного потока бизнеса за вычетом долговых обязательств предприятия на момент оценки.
Капитализированный будущий свободный денежный поток рассчитывают двумя способами.
Первый способ – мультипликаторный. Капитализация денежного потока рассчитывается как произведение какой–либо текущей характеристики финансово-экономической деятельности предприятия (выручка; прибыль до налогообложения, вычета амортизации и процентов; прибыль до налогообложения, вычета процентов; чистой прибыли и др.) и соответствующего мультипликатора. Последний определяется по информации, получаемой с рынка продаж предприятий, сопоставимых с оцениваемым.
Второй способ базируется на моделировании будущей деятельности предприятия. С помощью модели осуществляется расчет свободного денежного потока во времени (помесячно, поквартально, по годам) в пределах так называемого горизонта планирования (обычно от 5 до 10 лет), капитализация денежного потока производится путем его дисконтирования и аккумулирования. Капитализация свободного денежного потока, генерируемого бизнесом, за пределом горизонта планирования, рассчитывается способом, аналогичным мультипликаторному.
Поскольку данный способ предполагает использование достаточно большого объема информации, то его применяют, как правило, к определению “справедливой” цены пакета акций открытых акционерных компаний, информация о которых публикуется в листингах фондовых бирж. В частности, в листингах по каждой компании имеется информация для расчета ставки дисконтирования будущего свободного денежного потока, используемой при его капитализации.
На самом деле определенная таким способом цена пакета акций является только отправной при осуществлении конкретных сделок по приобретению пакета акций. В процессе подготовки сделки базовая цена корректируется. В частности, цена пакета акций будет зависеть от того, какие права в управлении предприятием приобретает покупатель пакета, например:
- избирать членов совета директоров и вносить изменения в направление работы предприятия;
- утверждать перспективную политику и вносить изменения в направление работы предприятия;
- принимать решения о слиянии и поглощении других предприятий;
- приобретать, продавать или ликвидировать активы предприятия;
- продавать или выкупать собственные акции предприятия и т.д.
Каждое право имеет свою стоимость. На стоимость акций предприятия также влияет тип акций, например, является акция голосующей или нет.
Следует отметить, что в отличие от затратного метода, который фиксирует текущее положение бизнеса предприятия без учета перспективы его развития, доходный метод в значительной мере базируется на прогнозе развития предприятия. Поэтому, для динамично развивающихся компаний оценка стоимости бизнеса, полученная доходным методом, будет больше, чем оценка стоимость бизнеса, полученная затратным методом. Вопрос о корректности оценки стоимости бизнеса в этом случае перетекает в плоскость обоснованности прогнозов развития предприятия или компании. Последнее оставляет достаточно широкое поле для толкований и зависит от степени квалификации и оптимизма экспертов. Тем не менее, несмотря на эти казалось бы очевидные недостатки, доходный метод является одним из важных элементов оценки стоимости бизнеса и распространение его весьма широко. Достаточно сказать, что в инвестиционных сделках, предполагающих вложения инвестиций через выкуп эмиссионного пакета акций предприятия, как правило, стоимость бизнеса оценивается доходным методом.

1.3.3. Сравнительный (рыночный) подход

Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли- продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны на фактически достигнутые финансовые результаты.
В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:
Метод рынка капитала (в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций)
Метод сделок (ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций)
Метод отраслевых коэффициентов (основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами).
Метод сравнения продаж (основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 9-12 месяцев). Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.
При реализации метода сравнения продаж используется обычно следующая технология: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка; на втором этапе проверяют достоверность информации о сделках; на третьем – вносят поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.
Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостаток может компенсироваться как применением других методов, так сбором косвенной информации о данном рынке.
Основной задачей данного метода является получение достоверной информации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинам стороны скрывают истинную причину сделки.
Наиболее точная картина оценки получится при применении всех трех подходов с последующим итоговым согласованием стоимости, при котором каждому результату присваивается свой весовой коэффициент. Задача оценщика — определить, какой вес имеют результаты каждого из подходов при формировании итоговой стоимости бизнеса. Помимо всего прочего при оценке бизнеса должен быть проведен анализ отрасли (текущее состояние и перспективы развития данного бизнеса), кратко охарактеризовано экономическое состояние региона, в котором находится компания.
Рыночный подход (market approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями .
Доходный подход (income approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.
Подход на основе активов (asset based approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств .
Перечисленным подходам соответствуют следующие методы:


Рисунок 1 - Методы и подходы определения стоимости.
Следует отметить, что ни один из перечисленных подходов и методов не только не является взаимоисключающими, но и дополняют друг друга. Конечно, было бы странным использовать все возможные методы для оценки одного объекта. Обычно при оценке бизнеса в зависимости от целей оценки, искомой стоимости, поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов наиболее подходящих в данной ситуации.
Проводя выбор необходимых методов для проведения процесса оценки бизнеса необходимо представлять преимущества и недостатки, которые несет в себе каждый подход и метод.


Таблица 3 - Преимущества и недостатки методов и подходов определения стоимости (оценки).
Подход
Рыночный Доходный Накопления активов
Преимущества 1 полностью рыночный метод 1 единственный метод учитывающий будущие ожидания 1 основывается на реально существующих активах
2 отражает нынешнюю реальную практику покупки 2 учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный) 2 Особенно пригоден для некоторых видов компаний
3 учитывает экономическое устаревание
Недостатки 1 основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий 1 трудоемкий прогноз 1 часто не учитывает стоимость НМА и goodwill
2 необходим целый ряд поправок 2 частично носит вероятностный характер 2 статичен, нет учета будущих ожиданий
3 труднодоступные данные 3 не рассматривает уровни прибылей

Окончательный выбор необходимых методов проводится с позиций здравого смысла. Например:
Если цель оценки - определение ликвидационной стоимости, то применение метода компании-аналога и методов доходного подхода не имеет смысла.
Инвестиционная стоимость будет определяться методами доходного подхода.
Когда выбор необходимых методов оценки состоялся, в ход вступают расчетные процедуры. По окончанию процесса расчетов появляется 2-3 цифры (в зависимости от числа выбранных методов) отражающие стоимость предприятия. Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы:
 Характер бизнеса и его активов;
 Цель оценки и используемое определение стоимости;
 Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод.
Вне зависимости от того, рассчитана ли стоимость бизнеса методами, основанными на прогнозе на будущее, или же за основу берутся ретроспективные данные, оценка бизнеса опирается на ряд ключевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но на заключение о стоимости влияют такие внутренние переменные, требующие корректировки, как:
 Размер оцениваемой доли бизнеса (контрольная или миноритарная);
 Наличие голосующих прав;
 Ликвидность доли и/или бизнеса;
 Положения, ограничивающие права собственности;
 Финансовое положение оцениваемого объекта;
Более того, сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций (долей бизнеса) может равняться, а может и отличаться от стоимости предприятия в целом. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов (долей) меньше стоимости всего предприятия, если бы оно было приобретено одним покупателем. Этот факт объясняется тем, что владение предприятием, оцениваемым как единое целое, сопряжено с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ И ОЦЕНКА ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

Оценка стоимости ООО «Агромаг» проведена в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков, описанным в главе 1. Был разработан наиболее реальный сценария развития событий. По сценарию составлен финансовый план. Финансовый план основан на данных, тенденциях, полученных в ходе анализа развития экономики, отрасли и предприятия, представленного ниже.

2.1. Краткая характеристика ООО «Агромаг»

ПКФ «Агромаг» была основана 23 января 1993 года. Здание фирмы находилось в г. Красноярске по ул. Амурская, д.30а, до приобретения его в собственность фирмой там был заброшенный ресторан. Руководство приняло решение заняться розничной торговлей и использовать бывший ресторан под магазин. Фирма помимо розничной торговли продуктами питания занималась фермерским хозяйством (выращивание злаков и овощей).
Но это не приносило больших доходов ,а только требовало больших затрат ,что было особенно не позволительно в тяжелое экономическое время в стране.
В 1999 году ООО «Агромаг» отошло от фермерского хозяйства и серьезно занялось розничной торговлей. Был открыт отдел «Недоимка». Специфика отдела – продажа конфискованных на таможне незаконно ввезенных вещей по низким ценам, учитывая особенность места нахождения магазина (п. Черемушки г. Красноярска).
В 2004 году стратегия ООО «Агромаг» изменилась и фирма стала избавляться от розничной торговли, тем самым, освобождая площади под аренду. С этого же года фирма скупает недвижимость в любом состоянии, занимается их ремонтом, благоустройством и сдачей в аренду.
20.12.04 г. Было приобретено здание бывшего детского садика на ул.Бийская, д.5а общей площадью около 4500 кв.м. в ветхом разрушенном состоянии.
По сути дела доходы предприятию приносит только одно здание на ул. Амурской, 30а общая площадь этого здания 4077 кв.м. из них 3084 кв.м. сдаются в аренду.
Арендная плата возрастает на протяжении всего отчётного периода, что и неудивительно:
на 1.01.2004 г. = 350 руб. за кв.м
на 1.07.2004 г. = 370 руб. за кв.м
на 1.01.2005 г. = 420 руб. за кв.м
на 1.07.2005 г. = 450 руб. за кв.м
Таблица 4. Основные отделы на ул. Амурская, 30 а.


Название
отдела Количество
отделов площадь
(кв.м)
Одежда 7 1057
Обувь 4 353
Продукты 3 242
Быт. техника 3 676
Книги 2 151
Ателье 1 144
Семена 1 56
Кассеты 1 62
Косметика 1 89
Ткани 1 30
Ремонт обуви 1 24
Ксерокс 1 7
Игр. автоматы 1 120
Фото 1 11
Итого: 28 3084


2.2.Анализ финансового состояния предприятия

Анализ предприятия ООО «Агромаг» проводился на основе бухгалтерской отчетности (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках (формы 1,2) Приложение №1, №2.). Анализируемый период – 01.01.2005 года по 31.12.2005 года.
Анализ финансового состояния включает в себя следующие блоки:
1.Предварительный обзор баланса.(Приложение 1)
2.Анализ имущественного положения.
3.Анализ платежеспособности.
4. Анализ деловой активности предприятия.
Финансовое состояние предприятия характеризуется размещением и ис¬пользованием
средств (активов) и источниками их формирования собственного капитала и обязательств, (пассивов). Эти сведения представлены в балансе пред¬приятия.
Основными факторами, определяющими финансовое состояние, являются, во-первых, выполнение финансового плана и пополнение по мере возникновения потребности собственного оборотного капитала за счет прибыли, и во-вторых, скорость оборачиваемости оборотных средств (активов). Можно сказать, что фи¬нансовое состояние, определяемое всей совокупностью хозяйственных факторов, является наиболее обобщающим показателем. Сигнальным показателем, в кото¬ром проявляется финансовое состояние, выступает платежеспособность предпри¬ятия, под которой подразумевают его способность вовремя удовлетворять платеж¬ные требования поставщиков техники и материалов в соответствии с хозяйствен¬ными договорами, возвращать кредиты, производить оплату труда персонала, вно¬сить платежи в бюджет. Поскольку выполнение финансового плана в основном зависит от результатов производственной и хозяйственной деятельности в целом, то можно сказать, что финансовое положение определяется всей совокупностью хозяйственных факторов, является наиболее обобщающим показателем. Следова¬тельно, Отчет о финансовых результатах и их использовании также привлекается для анализа финансового состояния.
Задачами экономического анализа финансового состояния являются: объек¬тивная оценка использования финансовых ресурсов на предприятиях, выявление внутрихозяйственных резервов укрепления финансового положения, а также улучшение отношений между предприятиями и внешними финансовыми, кредит¬ными органами и др.
Основой анализа является система показателей и аналитических таблиц, логика отбора и составления которых предполагает анализ состояния и динамики эконо¬мического потенциала предприятия, результатов и эффективности его использо¬вания.

2.2.1. Анализ и динамика состояния основных фондов предприятия.

Основные фонды предприятия – это здания, оборудование, автомобили и все то, что имеет отношение к производству. Для лучшей работы предприятия основные фонды постоянно обновляются. В нашем случае это здания, торговое оборудование, машины, прочее оборудование.
Таблица 5 - Состав предприятия ООО «Агромаг»
№ Наименование Дата
Ввода Единица измерения Коли
чество Рыночная стоимость
(руб.) Износ %
Здания
1 Ул. Амурская 30 а 1956 шт. 1 8329246 45
2 Ул. Бийская 5 а 1961 шт. 1 1250000 70
Итого: 2 9579246

Земельные участки
3 Земля ул. Амурская 30 а 1993 кв.м. 1156 102000
4 Земля ул. Бийская 5 а - кв.м. 4665 331681,5
Итого: 433681,5
Транспорт
3 Газ 3310 1991 шт. 2 110000 50
4 Ваз 2105 2001 шт. 1 100000 30
5 Газ 3111 2003 шт. 1 160000 10
Итого: 4 370000
Торговое оборудование
6 Стеллаж (1 метр, 4 полки) 2001 шт. 30 9000 20
7 Витрина (1,5 метра - стекло) 2001 шт. 20 6000 20
8 Холодильный прилавок 1999 шт. 10 80000 30
9 Холодильник бытовой 1985 шт. 2 1000
10 Кассовый аппарат шт. 4 8000
Итого: 66
Прочее оборудование
11 Стол письменный 2001 шт. 8 16000 10
12 Стул 2001 шт. 15 15000 10
13 Набор мягкой мебели (2 предмета) 2002 шт. 1 12000 10
14 Компьютер Pentium 3 2003 шт. 1 15000 20
15 Принтер Samsung 2004 шт. 1 6000
16 Копировальный аппарат Canon 2002 шт. 1 5000 20
17 Телефон Panasonic 2000 шт. 2 1000 10
Итого: 29 134100
Всего: 100


С начала анализируемого периода основные фонды предприятия возросли – это связано с тем, что было закуплено новое оборудование, новые автомобили, обновлен офис предприятия. Некоторые основные фонды предприятия имеют износ до 70%, но несмотря на это рыночная стоимость фондов высокая.

2.2.2. Анализ имущественного положения

Данный анализ сводится к определению стоимости имущества предприятия, его структуры и источников формирования.
Согласно форме 2 «Отчет о прибылях и убытках»: прибыль от реализации на данном предприятия возросла, себестоимость возросла, валовая прибыль увеличилась. Прибыль от продаж за 1-ый квартал составлял 133000 рублей, за 2-ой 194000 рублей, в 3-ем квартоле394000 рублей , а на конец отчётного периода составляет 451000 рублей. Прибыль от аренды составила в 1-ом квартале 85000 рублей, но затем к концу отчетного периода возрастает до 364000 рублей, что связано с вводом в эксплуатацию новых торговых площадей . По сравнению с началом периода предприятие сработало эффек¬тивнее к концу отчетного периода. Не смотря на положительные показатели, фирме необходимо повышать валовую прибыль и понижать управленческие расходы, а также обратить внимание на себестоимость.
Далее проводим структурный анализ активов и пассивов.
Анализ активов представлен в приложении №3. В течении всего периода все внеоборотные активы составляют основные средства, что показывает ориентированность предприятия на создание мате¬риальных условий.
Доля оборотных активов постепенно возрастает, это в ос¬новном связано с уменьшением запасов. Если сопоставлять с финансовыми результатами (прибылью), которая на конец анализируемого периода составляет 11696000 рублей. В данном случае увеличение оборотных активов обусловлено повышением деловой активности.
Структуру средств предприятия характеризует коэффициент имущества производственного назначения:

нормальное значение .

Не смотря на то , что данный показатель имеет направленность к снижению всё равно он соответствует норме. Этот коэффициент говорит о том , что у предприятия много производственных площадей.
Анализ структуры пассивов представлен реальным собственным капиталом (РСК) и заемными средствами (ЗС). Анализ структуры пассивов изложен в приложении №3.
РСК представлен Приложением №3, доходами будущих периодов и резервами предстоящих расходов за вычетом собственных акций, выкупленных у акционеров, задолженности участников по взносам в уставной капитал, целевых финансирований и поступлений.
Для данного предприятия РСК в течении отчетного периода изменен с 7,76 после резкого падения возрос до 11,84%, что говорит о том, что предприятию недостаточно собственных средств. Заемные средства в течении периода имеют очень высокий показатель. Промежуточные значения обусловлены временным увеличением и снижением заемного капитала.
ЗС включает долгосрочные обязательства, краткосрочные обязательства без учета доходов будущих периодов. Также сюда входят целевые финансирования и поступления.
При анализе пассивов рассчитываются два коэффициента:
1.коэффициент автономии
нормальное значение . В данном случае коэффициент меняется от 0,08 на начало отчетного периода, после резкого падения поднимается до 0,13 на конец отчетного периода. Данный факт говорит о том, что у предприятия не хватает резервов.

2. коэффициент соотношения заемных и собственных средств

нормальное значение . У данного предприятия на конец отчетного периода, так же как и начало периода, данный коэффициент очень высок, что говорит РСК<ЗС, то есть является неблагоприятным фактором.
В целом анализ имущественного положения ООО «Агромаг» говорит о относительной стабильности предприятия. Один показатель соответствует нормальному значению ( ). Показатель РСК намного меньше заёмных средств, поэтому, согласно финансовым результатам, для эффективной работы его недостаточно. Предприятие не формирует источники собственных средств, направленных на развитие основной деятельности, что является неблагоприятным фактором.
Финансовая устойчивость - это определенное состояние счетов предприятия, гарантирующее его постоянную платежеспособность. В результате осуществления какой - либо хозяйственной операции финансовое состояние предприятия может остаться неизменным, либо улучшится или ухудшится. Поток хозяйственных операций, совершаемых ежедневно, является как бы «возмутителем» определенного состояния финансовой устойчивости, причиной перехода из одного типа устойчивости в другой. Знание предельных границ изменения источников средств для покрытия вложений капитала в основные фонды или производственные запасы позволяет генерировать такие потоки хозяйственных операций, которые ведут к улучшению финансового состояния предприятия, к повышению его устойчивости.
Сущность анализа заключается в выявлении обеспеченности оборотных активов долгосрочными источниками. Для оценки используют ряд показателей. В данной работе рассчитаны показатели на анализируемый период. Они определены в сводной таблице 3.
1. коэффициент общей платежеспособности ( ). Он характеризует платежеспособность предприятия как способность покрывать обязательства всеми активами.

нормальное значение .
В нашем случае он на много выше нормы, что свидетельствует о том, что у предприятия почти нет ни каких обязательств и оно полностью платежеспособна.
2. коэффициент абсолютной ликвидности ( ) отражает часть краткосрочной задолженности, которую предприятие в состоянии покрыть за счет денежных средств и краткосрочных вложений.

нормальное значение .
На начало периода 0,34 ,а самое большое значение в середине периода 2 ,это обусловлено притоком денежных средств у предприятия и 0,14 на конец периода т.к. возрастают обязательства перед поставщиками и подрядчиками за оказанные услуги.
3. коэффициент покрытия ( ). Отражает платежные возможности при условии погашения дебиторской задолженности и реализации запасов



нормальное значение .
В нашем случае меняет свое значение от 6,86 до 11,43 на начало и конец периода, что говорит о том, что растёт оборачиваемость активов. Данные показатели свидетельствуют о прочности финансового положения предприятия и достаточности ликвидных средств для покрытия краткосрочных обязательств , а также о более рациональном использовании финансовых ресурсов.
4. коэффициент текущей ликвидности ( ),отражает какую часть текущей задолженности предприятие может покрыть в ближайшей перспективе при условии полного погашения дебиторской задолженности

нормальное значение .
На данном предприятии на начало периода = 6,59, на конец периода 11,43. Предприятие улучшило свою деятельность по сравнению с началом периода за счет повышения дебиторской задолженности, денежных средств и финансовых вложений.
5. коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами ( )

нормальное значение >0,1.
Этот коэффициент для рассматриваемого предприятия в течении отчетного периода выше нормы. На начало периода = 0,23, на конец периода = 0,45, что показывает хорошую обеспеченность предприятия собственными оборотными средствами. За анализируемый период предприятие увеличило сумму оборотных активов.
6. Коэффициент маневренности – отражает, какая часть собственного капитала предприятия находится в мобильной форме,
нормальное значение неизвестно.
Далее приведена сводная таблица коэффициентов.
Таблица 6 - Сводная таблица коэффициентов платежеспособности.
Коэффициент,
Норма 1.01.05 1.04.05 1.07.05 1.10.05 31.12.05


25,11 20,81 22,86 30,01 23,23

0,34 0,67 2 0,69 0,14

6,86 6,17 7,27 12,25 11,43

6,59 6,84 7,27 12,02 11,43
>0,1
0,23 0,25 0,27 0,37 0,45

0,29 0,31 0,33 0,42 0,51

Общее состояние платежеспособности ООО «Агромаг» на начало периода привлекательно для дополнительного финансирования со стороны. Практически все показатели соответствуют норме. Предприятие является конкурентоспособным, рентабельным, ликвидным, платежеспособным. К концу анализируемого периода коэффициенты платежеспособности изменились в лучшую сторону, они постепенно увеличиваются, и только уменьшается, это обусловлено нехваткой денежных средств и большой дебиторской задолженностью, а в конце отчётного периода у предприятия возросли обязательства.
Показатели соответствуют норме, и по сравнению с началом периода в целом платежеспособность улучшилась, несмотря на понижение отдельных показателей.

2.2.4. Анализ деловой активности

Анализ деловой активности показывает, на сколько предприятие хорошо работает в данной сложившейся ситуации. Рассмотрим некоторые показатели деловой активности
оборачиваемость чистых активов = ,
чистые активы = стоимость активов – нематериальные активы – долги:
на 1.04.2005 г.=2148000/1531000=1,4
на 1.07.2005 г.=4864000/1689000=2,9
на 1.10.2005 г.=7892000/1569000=5,03
на 31.12.2005 г.=11696000/1505000=7,8
В течение анализируемого периода данный показатель изменяется и к концу анализируемого периода достигает максимального значения 7,8 , что говорит о положительной тенденции оборачиваемости чистых активов и, как следствие, улучшении деловой активности.
2. оборачиваемость оборотных фондов
на 1.04.2005 г.=2148000/617000=3,5
на 1.07.2005 г.=4864000/698000=7
на 1.10.2005 г.=7892000/1029000=7,7
на 31.12.2005 г.=11696000/1440000=8,1
Оборачиваемость оборотных фондов возросла с 3,5 до 8,1, что говорит об улучшении картины деловой активности. Это обусловлено ростом прибыли от реализации.
3. оборачиваемость запасов =
на 1.04.2005 г.=2148000/21000=102,3
на 1.07.2005 г.=4864000/21000=231,6
на 1.10.2005 г.=7892000/19000=415,4
на 31.12.2005 г.=11696000/21000=557
Оборачиваемость запасов в анализируемом периоде изменяется с 102,3 до 557. Этот показатель, несмотря на снижение запасов высок из-за повышения прибыли.
4. оборачиваемость кредиторской задолженности = =
на 1.04.2005 г.=2148000/100000=21,5
на 1.07.2005 г.=4864000/96000=50,7
на 1.10.2005 г.=7892000/84000=94
на 31.12.2005 г.=11696000/126000=92,8
Оборачиваемость кредиторской задолженности меняется с 21,5 на 92,8. Данный фактор характеризуется положительно.
5. оборачиваемость дебиторской задолженности =
=
на 1.04.2005 г.=2148000/550000=3,9
на 1.07.2005 г.=4864000/506000=9,6
на 1.10.2005 г.=7892000/952000=8,3
на 31.12.2005 г.=11696000/1422000=8,2
Оборачиваемость дебиторской задолженности к середине анализируемого периода возросла значительно. Это показывает, что предприятие стало более рационально размещать дебиторскую задолженность.
Анализ деловой активности показал, что предприятие стало более активно на конец отчетного периода по сравнению с началом года, чему свидетельствуют все показатели.
Также включим сюда анализ финансовой устойчивости. Исходя из целей, поставленных в данной работе, более приемлемо ис¬пользовать для анализа финансовой устойчивости ООО «Агромаг» отно¬сительные показатели. Эти коэффициенты, рассчитанные в таблице (7).
Из данных таблицы можно сделать выводы о состоянии каждого ко¬эффициента и о финансовой устойчивости предприятия в целом.
1. Коэффициент независимости на ООО «Агромаг» на начало периода составляет 0,96, что больше рекомендуемой нормы, следовательно, предприятие имеет собственных средств больше, чем заемных и что говорит о его финансовой независимости от кредиторов. Данный коэффициент в течении анализируемого периода меняется незначительно.
2. Значение коэффициента соотношения заемных и собственных средств ещё раз свидетельствует, что предприятие не нуждается в заёмных средствах.
3. Коэффициент долгосрочного привлечения заёмных средств отсутствует, потому что у предприятия не имеется долгосрочных обязательств.
4. Коэффициент маневренности собственных средств соответствует норме т.к. предприятие использует собственные средства рационально.
5. Коэффициент реальной стоимости основных и материальных оборотных средств, в течении анализируемого периода составляет 0,09 на начало периода, и на протяжении всего периода существенно не меняется.
6. Коэффициент реальной стоимости основных средств на протяжении отчётного периода выше нормативного , что свидетельст¬вует о высокой доли основных средств в имуществе предприятия.

Таблица 7 - Показатели финансовой устойчивости.

Наименование показателя Способ расчета(строки) Норма
Пояснения
1.01.05 1.04.05 1.07.05 1.10.05
31.12.05
1.Коэффициент незави¬симости
>0,5 Показывает долю собственных средств в общей сумме средств предприятия. 0,96 0,95 0,96 0,97
0,96
2.Коэффициент соот¬ношения собственных и заемных средств
< 1

Показывает сколько заемных средств привлекало предприятие на 1 руб. вложенных в активы собст-венных средств 0,04 0,05 0,05 0,04
0,05

3.Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств

Показывает сколько долгосрочных займов привлечено для финансирования активов наряду с собствен¬ными средствами - - - -

-


4. Коэффициент манев¬ренности собственны средств
>0,1

Характеризует степень мо-бильности использования соб-ственных средств 0,72 0,69 0,67 0,58
0,49
5.Коэффициент реальной стоимости ОС и матери¬альных оборотных средств в имуществе предприятия
>0,5 Показывает долю имущества производственного назначения (реаль¬ных активов) в общей сумме иму-щества предприятия 0,09 0,09 0,11 0,09
0,09
6.Коэффициент реальной стоимости ОС в имущест¬ве предприятия, (Ку).

Показывает удельных вес основных средств в имуществе предприятия
0,65 0,62 0,59 0,51
0,44


Из расчета видно, что показатели рыночной устойчивости предприятия являются довольно эффективными. Можно сказать ООО «Агромаг» занимает на рынке очень прочное положение, это, несомненно, является положительным аспектом его функционирования.
Прибыль - это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых предприятиями любой формы собственности.
Как экономическая категория она характеризует финансовый результат предпринимательской деятельности предприятия. Прибыль является показателем, наиболее полно отражающим эффективность производства, объем и качество произведенной продукции, состояние производительности труда, уровень себестоимости. Вместе с тем прибыль оказывает стимулирующее воздействие на укрепление коммерческого расчета, интенсификацию производства при любой форме собственности.
Получение прибыли - это одна из главных целей функционирования любого предприятия. В балансе предприятия этот показатель занимает довольно устойчивое положение можно сказать что предприятие является рентабельным и стабильно развивающимся.
Обобщенно наиболее важные показатели финансовых результатов деятельности предприятия представлены в форме № 2 поквартальной бухгалтерской отчетности за 2005 год. К ним относятся: прибыль (убыток) от реализации продукции (работ, услуг), прибыль (убыток) от прочей реализации, доходы и расходы от внереализационных операций, балансовая прибыль, налогооблагаемая прибыль, чистая прибыль и др.
Важнейшим показателем финансовой и производственной деятельности является показатель прибыли.
В результате изучения формы №2 «Отчет о прибылях и убытках» за 2005 год, можно сделать вывод что ООО «Агромаг» выгодно заниматься деятельностью-сдачей в аренду торговых площадей. На сегодняшнее положение российской экономики это довольно процветающий и выгодный бизнес приносящий не плохие доходы, что и отражает финансовый анализ предприятия ООО «Агромаг».
Основной исходный показатель финансовой устойчивости – РСК. Минимальным условием финансовой устойчивости является превышение роста собственного капитала над отвлеченными средствами.
В данном случае наблюдается рост объема РСК. Следовательно, здесь мы можем говорить о финансовой устойчивости ООО «Агромаг».

2.2.5 Общий вывод по анализу финансового состояния.

Проведенный анализ финансового состояния говорит о стабильности общего финансового состояния предприятия, повышение эффективности функционирования и упрочнение его фи¬нансовой устойчивости. Такая ситуация может быть результатом очень эффективного использования имеющихся резервов и ресурсного потенциала ООО «Агромаг». Кроме того, на положительную тенденцию улучшения общего финансового состояния могла оказать влияние дос¬таточная гибкость перехода от розничной торговли к сдачи в аренду торговых площадей.
Общее состояние платежеспособности ООО «Агромаг» на начало периода привлекательно для дополнительного финансирования со стороны. Основные показатели соответствуют норме. Предприятие является платежеспособным.
Анализ деловой активности показал, что предприятие стало более активно на конец отчетного периода по сравнению с началом года.
Показатели рыночной устойчивости предприятия являются довольно эффективными. Можно сказать ООО «Агромаг» занимает на рынке очень прочное положение, это, несомненно, является положительным аспектом его функционирования.
2.2.6. Анализ отраслевой и региональной информации

Для того, чтобы выяснить насколько может быть высока рыночная стоимость ООО «Агромаг», проведем сравнительный анализ с торговыми точками, находящимися по соседству с магазином на ул. Амурская 30а. На рассмотрение возьмем:
1. магазин «Континент» на ул. Спортивной;
2. магазин «Каравай» на ул. Аральской;
3. магазин «Амурский» на ул. Шевченко;
4. рынок «Черемушки» на ул. Амурская;
5. рынок мясной на ул. Амурская.
Торговые точки будут сравниваться по критериям удобства для покупателей и персонала:
 ассортимент;
 теплое и вентилируемое помещение;
 санитарные условия;
 парковка;
 свободные площади;
 безопасность персонала и посетителей;
 внутренняя отделка;
 благоустройство.
Все критерии сводятся в таблицу, с помощью которой мы и определим, какая торговая точка наиболее привлекательна на данный момент.

Таблица 8 - Анализ конкурентов.

Торговая точка Ассортимент Теплое
Помещение Санитарные
Условия Парковка Свободные площади Безопасность
посетителей,
персонала Внутренняя
отделка Благоустройство Итого
«Агромаг» + + + - + - - - +4
«Континент» + + + - - - + - +4
«Каравай» + + + +/- - - + +/- +5
«Амурский» + + + - - - - + +4
Рынок
«Черемушки» + - - - + - - - +2
Рынок мясной - + - - + - - - +2
« + » - присутствует
« - » - отсутствует
« +/- » - частично

Из таблицы видно, что из выше перечисленных конкурентов не отвечает всем требованиям современного потребителя также как и «Агромаг». ООО «Агромаг» имеет возможность показать максимальный результат в данной сетке сравнения, для удовлетворения потребностей, как персонала, так и потребителей. Но над этим еще нужно серьезно работать. Недавно открылись современные, конкурентоспособные магазины «Каравай» и «Континент», они отвечают большинству предъявляемых требований современного покупателя. Цель руководителей ООО «Агромаг» добиться высших результатов, чем их конкуренты.

2.3.Оценка предприятия затратным подходом.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении / оценка стоимости предприятия (бизнеса).

Этапы затратного подхода к оценке компании:
1) определение стоимости зданий;
2) определение стоимости оборудования;
3) определение стоимости автомобилей;
4) определение стоимости участка земли;
5) определение итоговой стоимости предприятия.

Определение стоимости предприятия исходя из стоимости земельного участка и имущества принадлежащего компании:
Сзп = Сз +См + Снс + Сзд ,
Где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, рублей;
Сз – стоимость земли, рублей.;
См – стоимость машин, рублей;
Сзд – стоимость здания;
Соб. – стоимость оборудования, рублей;
Стоимость предприятия затратным подходом:
Сзп = Сз +См + Снс + Сзд = 433681,5+370000+9579246+134100 = 10517027,5 рублей.
Вывод :таки образом рыночная стоимость объекта по затратному подходу составляет 10517027,5 рублей.



2.4. Оценка предприятия сравнительным подходом.
Сравнительный подход – это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продажи объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания .
Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:
1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.


Таблица 8. Расчет скорректированных цен нежилых помещений .

Объекты сравнения Площадь, м2 Пнп Материал стен Состояние помещения Стоимость оборудования (руб.) Цена продажи (руб.) Цкх Поправки в долях
по местоположению по материалу стен по состоянию помещения Скорректированная цена (руб.)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

«Орбита»
5675
К
Ср.
250000
8565000
0,75
0,94
0,89
5374109,25

«Пламя 81»
4996
К
П
170000
7996230
0,75
0,94
1
5637342,15

«Городской»
5340
К
Ср.
435000
8788230
0,75
0,94
0,89
5514174,91
Итого 5508542,1

Условные обозначения:
«Орбита» , «Пламя 81» , «Городской» – недавно проданные аналоги оцениваемого нежилого помещения;
Пнп – площадь нежилого оцениваемого помещения, м2;
Материал стен строения:
К – кирпич;
П – панель;
Состояние помещения:
пл. – плохое;
ср. – среднее;
Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым в рублях.
Цкх – цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс.р.
На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, т.е. 3 варианта стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки .
При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»
Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.
При корректировке цен аналогов в «направлениях» определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.
Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.
Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога – абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения – относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.
Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату) . В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят:
• Состав передаваемых прав собственности;
• Условия финансирования сделки купли-продажи;
• Условия продажи;
• Время продажи
• Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) Это:
• Месторасположение;
• Физические характеристики;
• Экономические характеристики;
• Дополнительные компоненты стоимости
• Расчет цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Цкх):
Цкх = ( ЦП – Соб ) / S * Пнп ,
Где ЦП – цена аналога;
Соб – стоимость оборудования;
S – площадь аналога, м2;
Пнп – площадь оцениваемого объекта, м2
Цкх А1 = (215-21)/66*56=164,6 тыс. руб.
Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.
К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.
В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессивного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.
Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующее:
- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар.
Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода можно принять в результате анализа трёх показателей:
1) среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов (гр.12) определяют: гр.6*гр7*гр.8*гр.9 .
гр.10 = гр.6 * гр.7 * гр.8 * гр.9.
«Орбита» = 8565000+0,75+0,94+0,89=5374109,25
«Пламя 81» = 7996230+0,75+0,94+0,89 = 5637342,15
«Городской» = 8788230+0,75+0,94+0,89 = 551417,91
Затем необходимо провести согласование этих цен.
Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками:
Стоимость по сравнительному подходу (СТсап):
СТсп = (Ср.ариф.: «Орбита»+«Пламя 81»+«Городской») / 3,
СТсп=(5374109,25+5637342,15+5514174,91)/ 3=5508542,1 рублей.
Рыночная стоимость недавно купленного здания по ул. Бийская, 5а = 1200000 рублей.
Стоимость по сравнительному подходу + стоимость второго здания по ул. Бийская, 5а + стоимость автомобилей + стоим.оборудования + стоим.земли
5508542 + 1200000 + 370000 +433681,5 + 134100 = 7646323,5 рублей.
Вывод: рыночная стоимость объекта по сравнительному (рыночному) подходу составляет 7646323,5 рублей.

2.5. Оценка предприятия доходным подходом.

Метод дисконтирования денежных потоков.

При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (в этой роли выступает поток денежных средств - cash-flow) на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формулам сложного процента.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Расчет величины денежного потока для каждого года.
5. Определение ставки дисконта.
6. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
7. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
8. Внесение итоговых поправок.

1.Выбор модели денежного потока.
Необходимость выбора денежного потока, на основе которого будет определена стоимость бизнеса, связана с разной степенью риска, присущего финансовым и операционным потокам. В зависимости от цели оценки, поставленной в задании, в качестве предмета рассмотрения могут использоваться различные денежные потоки. Существует два основных вида денежных потоков:
1) бездолговой денежный поток;
2) денежный поток для собственного капитала.
Бездолговой денежный поток не учитывает суммы выплат процентов по кредиту и увеличение или уменьшение задолженности. Данный вид потока рассматривается с целью определения эффективности вложения капитала в целом. Полученные суммарные величины сопоставляются с полными инвестициями в бизнес, независимо от происхождения последних.
Денежный поток для собственного капитала принимает во внимание изменение (как рост, так и уменьшение) долгосрочной задолженности.

2.Определение длительности прогнозного периода.
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

3.Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения учета целого ряда факторов, среди которых:
 номенклатура выпускаемой продукции;
 объемы производства и цены на продукцию;
 ретроспективные темпы роста предприятия;
 спрос на продукцию;
 имеющиеся производственные мощности;
 перспективы и возможные последствия капитальных вложений;
 общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;
 ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;
 доля оцениваемого предприятия на рынке;
 долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период;
 планы менеджеров данного предприятия.

4.Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

5.Определение ставки дисконта
С технической, т.е. математической, точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
для денежного потока для собственного капитала:
 модель оценки капитальных активов;
 метод кумулятивного построения;
для денежного потока для всего инвестированного капитала:
 модель средневзвешенной стоимости капитала.

6.Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета стоимости в постпрогнозный период:
 метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов.
 метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы, но он не учитывает изменения в деятельности и ее эффективности.
 по модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.

7.Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период
При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.
Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:
 текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;
 текущего значения стоимости в после прогнозный период.

8.Внесение итоговых поправок
После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести ряд итоговых поправок:
 если использовалась модель дисконтирования бездолгового инвестированного денежного потока, то чтобы получить стоимость капитала, необходимо из величины найденной стоимости вычесть величину долгосрочной задолженности.
 поправка на величину стоимости нефункционирующих активов основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получе¬нии прибыли, т.е. в формировании денежного потока.
 коррекция величины собственного оборотного капитала - это учет фактической величины собственного обо¬ротного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включа¬ется требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, которой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответственно необходима коррекция.
Для расчета стоимости по доходному методу нужно определиться со ставкой дисконтирования. Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Есть несколько способов расчета ставки дисконтирования. Один из них это – ставка по облигациям федерального займа 16,5% плюс различные премии за риски. Но лучше пойти по пути взятия кредита и тогда ставка дисконтирования будет ровна процентам за кредит в коммерческом банке, т.е. 28%.
В течении прогнозного периода заложена инфляция в размере 12%
В качестве прогнозного принимается период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь месть стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов).
На основании информации, полученной от руководства ООО «Агромаг», учитывая планы развития предприятия, его стратегию, а также параметры долгосрочного кредитования, нами выбран пятилетний прогнозный период.
Необходимость выбора денежного потока, на основе которого будет определена стоимость бизнеса, связана с разной степенью риска, присущего финансовым и операционным потокам. В зависимости от цели оценки, поставленной в работе, в качестве предмета рассмотрения могут использоваться различные денежные потоки. Нарастание денежного потока 5% в год.
Учитывая необходимость привлечения различных источников финансирования для осуществления программы функционирования бизнеса был выбран денежный поток для собственного капитала. Полученный в ходе проведения расчетов результат можно будет интерпретировать следующим образом: оцененная доходным подходом стоимость бизнеса представляет собой стоимость действующего предприятия после вычета долговых обязательств, имеющихся у него на дату оценки и входящих в состав продаваемого предприятия (бизнеса).
Для определения размера денежного потока составлен прогноз валовых доходов и расходов компании за каждый временной промежуток прогнозного периода.
Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы.
Расчет стоимости в после прогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период. Наиболее обоснованным является модель Гордона, учитывающая годовой доход последнего прогнозного периода, либо годовой доход первого послепрогнозного периода, и долгосрочные темпы роста компании.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:
;
где,
Vост - остаточная стоимость бизнеса,
I - денежный поток доходов за последний год прогнозного периода;
R - дисконт для собственного капитала;
d - долгосрочные темпы роста (принята в размере 5%).
Полученную таким образом остаточную стоимость бизнеса на конец прогнозного периода прибавляют к текущим стоимостным показателям.




Этапы реализации метода дисконтированного денежного потока.
1. Выбор типа денежного потока (ДП)
ДП собственного капитала ДП инвестированного капитала
2. Расчет ДП
ДП = ЧП + Ам +- СОК – К +- ДЗ ДП = ЧП + %К + Ам +- СОК – К
3. Расчет ставки дисконта
САРМ: R =Rf + (Rm - Rf) + S1 + S2 + S3 WACC = Rc * Dc + Rз * Dз
Кумулятивный R = + R1 + …+ Rn
4. Дисконтирование ДП
Конец периода

Середина периода

5. Определение остаточной стоимости бизнеса
ДП первого послепрогнозного периода

ДП последнего прогнозного периода

6. Внесение заключительных поправок
+ стоимость избыточных и неоперационных активов
+ (-) избыток (недостаток) собственного оборотного капитала (СОК)
- скрытые обязательства + скрытые резервы
+ стоимость социальных активов - издержки на их содержание
7. Расчет итоговой величины ДП
PV CF = PVCFi + PVост + Корр

Таблица 9 - Результаты расчета рыночной стоимости предприятия (бизнеса) доходным подходом ООО «Агромаг» на 31.12.2005 год.
движение денежных средств 2006 год 2007 год 2008 год 2009год 2010год всего
ставка сравнения (годовая) % 28%
NPV руб. 563725.03
итого приток руб. 0 11228800 13272256 15783806.72 19070029.93 23020406.51 82375299.16
итого отток руб. 0 11151700 1325790 15739732.48 18804666.78 22843199.78 73364087.90
баланс денежных средств руб. 0 77100.00 14352.00 44074.24 265363.15 177206.73 9011211.25
свободные денежные средства руб. 0 77100.00 91452.00 135526.24 400889.39 578096.12 9011211.25
коэффициент дисконтирования 1 0.8839 0.6905 0.5395 0.4215 0.3293
дисконтированный ЧПДС руб. - 68147.42 63150.71 73113.65 168962.24 190351.01 563725.03
то же нарастающим итогом руб. - 68147.42 131298.13 204411.78 373374.02 563725.03 563725.03
текущая стоимость денежного потока руб. 563725.03
ежегодный темп роста % 5%

остаточная стоимостьпрогнозируемого периода руб. 2573527.32
текущее значение стоимости в первый послепрогнозный период руб. 125673.07
обоснованная рыночная стоимость до внесения поправок руб. 3262925.42
стоимость земли руб. 433681,5
обоснованная рыночная стоимость руб. 3696606.92

Для определения средневзвешенной стоимости предприятия нужно сравнить три подхода:
1. доходный
2. затратный
3. рыночный
Составляем таблицу приоритетов для каждого подхода и считаем средневзвешенную стоимость. Наибольший удельный вес 0,4 ставим затратному подходу, т.к. кредит легче взять под здания и землю, чем под оборудование и денежный поток. Соответственно рыночный подход имеет удельный вес 0,3, доходный подход 0,3. Средневзвешенная стоимость посчитана в таблице 10.

Таблица 10 - Средневзвешенная стоимость предприятия.
Подход доходный подход затратный подход рыночный подход
Удельный вес 0.3 0.4 0.3
NPV (руб.) 3262925.42
Стоимость земли 433681.5 433681.5 433681.5
Здание ул. Амурская (руб.)
Здание ул. Бийская (руб.) 8329246
1200000 5508542.1
1200000
Автомобиль ГАЗ (руб.) 55000 55000
Автомобиль ГАЗ (руб.) 55000 55000
Автомобиль ВАЗ (руб.) 100000 100000
Автомобиль ГАЗ (руб.) 160000 160000
Оборудование (руб.) 134100 134100
Итого (руб.): 3696606.92 10517027.5 7646323.5
Средневзвешенная стоимость (руб.) 7609690.26


(3696606.92*0,3+10517027.5*0,4+7646323.5*0,3)/1 =7609690.26 рублей
Средневзвешенная стоимость предприятия на 31.12.05 равна 7609690 (семь миллионов шестьсот девять тысяч шестьсот девяносто) рублей 26 копейки.


3.МЕРОПРИЯТИЯ ПО РАЗВИТИЮ ООО «АГРОМАГ» И ПОВЫШЕНИЮ ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

3.1. Концепция развития ООО «Агромаг»

Исходя из заключения в разделе 2.2.5 видно, что финансовое состояние компании стабильное и даже плавно развивающее, не смотря на это компании нужны изменения. Тем более, что недавно фирмой было приобретено здание на ул. Бийская 5а в очень ветхом состоянии. Мною была предложена концепция развития предприятия, которая заключается в:
 постоянное избавлении от звеньев которые не приносят доход.
 сдача в аренду как можно большего количества площадей
 покупка не дорого стоящих разрушенных зданий, их восстановление и сдача в аренду.
 постоянное повышение уровня обслуживания, предоставление большего спектра услуг современного торгового комплекса.
 постоянный контроль за изменением законодательства, и постоянный поиск форм налогообложения, позволяющий уменьшить налоговые отчисления и пустить деньги на развитие.
 постоянный анализ возможности расширения площадей застройки с последующим извлечением выгоды.
 постоянное усовершенствование, обновление оснащения и материальной базы.
 постоянное сохранение режима физической, административной и информационной безопасности.


3.2. Мероприятия по повышению рыночной стоимости ООО «Агромаг»

3.2.1. Выбор юридической формы деятельности

До оценки стоимости предприятия после проведения мероприятий нужно установить, что удобнее в управлении, в случае смены собственника, общество с ограниченной ответственностью или открытое акционерное общество.
Для начала опишем общество с ограниченной ответственностью:
1. Обществом с ограниченной ответственностью (далее общество) признается учрежденное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учреди¬тельными документами размеров; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.
Участники общества, внесшие вклады в уставный капитал общества не полностью, несут солидарную ответственность по его обязательствам в преде¬лах стоимости неоплаченной части вклада каждого из участников общества.
2. Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитывае¬мое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Общество может иметь гражданские права и нести гражданские обязан¬ности. необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных федеральными законами, если это не противоречит предмету и целям деятельности, определенно ограниченным уставом общества.
Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется феде¬ральным законом, общество может заниматься только на основании специаль¬ного разрешения (лицензии). Если условиями предоставления специального разрешения (лицензии) на осуществление определенного вида деятельности предусмотрено требование осуществлять такую деятельность как исключи¬тельную, общество в течение срока действия специального разрешения (лицен¬зии) вправе осуществлять только виды деятельности, предусмотренные специ¬альным разрешением (лицензией), и сопутствующие виды деятельности,
3. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в порядке, установленном федеральным зако¬ном о государственной регистрации юридических лиц.
Общество создается без ограничения срока, если иное не установлено его уставом.

4. Общество вправе в установленном порядке открывать банковские сче¬та на территории Российской Федерации и за ее пределами.
5. Общество должно иметь круглую печать, содержащую его полное фир¬менное наименование на русском языке и указание на место нахождения об¬щества. Печать общества может содержать также фирменное наименование общества на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностран¬ном языке.
Общество вправе иметь штампы и бланки со своим фирменным наимено¬ванием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства индивидуализации.
Акционерное общество:
1. Акционерным обществом (далее – общество) признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу.
Акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций.
Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций.
Акционеры вправе отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров и общества.
2. Положения настоящего Федерального закона распространяются на общества с одним акционером постольку, поскольку настоящим Федеральным законом не предусмотрено иное и поскольку это не противоречит существу соответствующих отношений.
3. Общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
До оплаты 50% акций общества, распределены среди его учредителей, не вправе совершать сделки, не связанные с учреждение общества.
4. Общество имеет гражданские права и несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных федеральным законом.
Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется федеральными законами, общество может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). Если условиями предоставления специального разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности предусмотрено требование о занятии такой деятельностью как исключительной, то общество в течении срока действия специального разрешения (лицензии) не в праве осуществлять иные виды деятельности, за исключением видов деятельности, предусмотренных специальным разрешением (лицензией) и им сопутствующих.
5. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке. Общество создается без ограничения срока действия, если иное не установлено его уставом.
6. Общество вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами.
7. Общество должно иметь круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов Российской Федерации.
Общество вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации.
Общество с ограниченной ответственностью более удобно для купли –продажи, решения неотложных вопросов, получения займов, нежели любой вид акционерных обществ. ООО как правило образуют небольшое количество участников внося в уставной капитал материальные ценности, либо денежные средства пропорционально доли участия. А акционерные общества формируют свой капитал за счёт продажи акций большому количеству людей. Соответственно, для того чтобы продать Акционерное общество, необходимо договориться со всеми акционерами, либо выкупить их пакет акций, или же просто обанкротить предприятие. Общество с ограниченной ответственностью участники могут продать по долям, или прейдя к согласию продать его целиком.
Для воплощения проекта необходимы денежные средства, которых в наличии у ООО «Агромаг» нет. Они могут быть привлечены в виде акционерного капитала, с последующей сменой юридической формы деятельности, либо оставить ее неизменной, и прибегнуть к заемным средствам.
И я считаю, что семейному предприятию ООО «Агромаг» нецелесообразно менять юридическую форму деятельности, ненужно увеличивать количества участников, а необходимо привлекать заёмные средства.

3.2.2 Налоги и сборы, уплачиваемые при применении упрощенной системы налогообложения

Налогоплательщики, применяющие упрошенную систему налогооб¬ложения, уплачивают единый налог. При этом организации освобожда¬ются от уплаты:
• налога на прибыль;
• налога на добавленную стоимость (за исключением НДС, упла¬чиваемого в соответствии с главой 21 НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации);
• налога на имущество организаций;
• единого социального налога.
Если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, то налоговая ставка устанавливается в размере 15% Если сумма налога, исчисленного в указанном порядке, составляет не менее 1 % от общей величины доходов, то налогоплательщики обязаны уплачивать минимальный налог в размере 1 % от общей величины доходов. При этом налогоплательщику предоставляется право отнести переплаченную сумму налога к расходам следующего отчетного ПЕРИода. Также, если налогоплательщика по итогам налогового периода получил убыток, т. е. расходы превысили доходы, он вправе уменьшить налогооблагаемую базу следующих налоговых периодов на величину полученного убытка. Указанный выше убыток не может уменьшить налогооблагаемую базу более чем на 30 %, однако он может быть перенесен на будущие налоговые периоды, но не более чем на 10 лет.
До ликвидации розничного звена мы не можем перейти к упрощённой системе налогообложения. Так как на эту систему нельзя перейти имея розничные отделы общей площадью около 500 кв. м.(нужно иметь не более 150 кв. м.)и вынуждены были платить НДС с выручки уже полученной от сдачи в аренду других помещений + налог на прибыль 13%. С 01.01.06 ООО «Агромаг» переходит на упрощённую систему налогообложения, и будет перечислять в бюджет 15% от разницы между выручкой и расходами. Упрощённая система налогообложения не подходит ООО «Агромаг» т.к выручка от продаж превышает 11000000.

3.2.3. План реконструкции и обновления основных фондов.


Так как розничное звено не приносит доходов, а занимают 1-й и 2-й этажи площадью около 3000 кв. м. подсобных помещений и торговых залов. Необходимо их закрытие. Часть персонала перейдёт в новую структуру управления предприятием ООО «Агромаг» (рисунок 11), а остальные будут устроены на работу у новых арендаторов.
Здание имеет два этажа и подвальное помещение. На данный момент можно сдать в аренду торговые залы, которые давно не ремонтировались, площадью 1500 кв.м. и подсобно- складские помещения площадью 800 кв. м . Сдача в аренду складского помещения в 3-5 раз дешевле, чем торгового зала. Необходимо максимально увеличить площадь торговых залов за счёт складских помещений. Произвести в них ремонт соответствующего уровня (пол- кафель, потолок- подвесные потолки Armstrong, растровые светильники, ровные стены, колонны…)(Приложение №7) работники ООО «Агромаг» нуждающихся в рабочем месте в офисе, будет сокращено, то и площадь офисных помещений будет уменьшена.




Рисунок 11 - Структура управления предприятием

Здание бывшего детского садика в существующем виде не приспособлено для высокой пропускной способности. Отсутствие тамбуров ведёт к потере тепла. Отсюда дополнительные расходы электроэнергии в зимние месяцы, так как отопление обеспечивает бойлер. За советом я обратился в ГУП «Сибаэропроект», которым и был разработан архитектурный проект увеличения торговых площадей и обустройства необходимых тамбуров, а так же фасадной части здания .
Так же необходимо благоустройство санитарной зоны прилегающей к зданию. Необходимо обустройство парковочных карманов для автомобилей. Систем уличного освещения.
Создана охранная структура из дневной охраны магазина и ночных сторожей, отвечающая за безопасность посетителей и продавцов, сохранность товаров в период работы торгового комплекса. И сохранность товара, витрин и прочего имущества от порчи, которая может быть в результате как кражи со взломом, так и при порыве труб (горячей, холодной воды, отопления), в результате природных катаклизмов (например: выпадение месячной нормы осадков за один день).
Для осуществления вышеперечисленных планов, и расчёта затрат с ними связанных, была разработана смета затрат на производство ремонтных, ландшафтных, строительных и других видов работ (Приложение №7). А также мною были выстроены поэтажные цепочки проведения работ то демонтажа старых стен, до сдачи отделанных площадей в аренду на сто процентов.

Таблица 12 - Таблица арендных площадей (м2)
№ Сегменты Площадь Сдано в аренду
1 Цоколь 350 315
2 1-й этаж 570 513
3 2-й этаж 506 455.4
4 Пристойка 240 210

Одной из важнейших задач является сведение затрат предприятия на ремонт, перепланировку к минимуму. Для ремонта и строительства необходимы материалы, был проведено изучения рынка, цен, предлагаемых услуг, и были налажены контакты с фирмами «Стройцентр», «Скид-2000», «Пилон», «Формика» (отделочные материалы) и «Партнёрстрой» (строительные материалы), «Светотехника» (электрика и кабельная продукция). Производители пластиковых окон, в частности «Люксан Холдинг», производители пластиковых дверей, ООО «СКАД», ООО «Темпико», так как фирмы изъявили желание работать с ООО «Агромаг», и поставлять необходимый материал по оптовым ценам независимо от объёмов. А как принято считать, сэкономленные деньги всё равно, что заработанные.
Чтобы уменьшить затраты на перепланировку, были предложены потенциальным арендаторам уже существующие помещения с последующим ремонтом. Если арендатора устраивает данное помещение, то тогда с ним заключается договор о намерениях, арендатор платит в кассу предприятия оговоренную сумму, таким образом за ним закрепляется помещение.

4.2.4. Мероприятия по повышению конкурентоспособности

Для того чтобы люди приходили к нам за покупками, нужно удовлетворять их потребности, поэтому мы разработали анкету по выявлению потребностей клиентов.

Анкета
Уважаемые покупатели!
Наша фирма заинтересована в улучшении обслуживания своих покупателей. Вы можете помочь, если ответите на некоторые вопросы.
1. Вы часто пользуетесь услугами данного магазина?
 Часто
 Редко
 Иногда
2. Вас устраивает ассортимент продаваемых товаров?
 Да
 Нет
3. Какие виды товаров Вы хотели бы видеть в данном магазине?
 Парфюмерия
 Бытовая химия
 Товары для дома
 Канцелярия, книги
 Продукты
 Предметы личного пользования
4. Где Вы предпочитаете делать покупку?
 В данном магазине
 На рынке
 В других магазинах
5. При покупки Вы ориентируетесь на:
 Цену
 Качество товара
 Ассортимент
6. Какие виды дополнительных услуг Вы хотели бы видеть?
 Парикмахерская
 Сапожник
 Аптечный пункт
 Ателье
 Другое
7. Вы живете в этом районе?
 Да
 Нет
8. Ваш пол:
 Мужской
 Женский

9. Ваш возраст:
 До 20 лет
 20-30 лет
 30-40 лет
 40-50 лет
 Старше 50 лет
10. Уровень дохода:
 До 3000 рублей
 3000-5000 рублей
 5000-10000 рублей
 10000 рублей и выше
11. Ваш род занятий:
 Рабочий
 Служащий
 Предприниматель
 Студент
 Не работаю
Спасибо за участие в нашем опросе!

В ходе опроса было выявлено, что услугами магазина пользуются часто, но ассортимент предлагаемых товаров не устраивает. Дополнительно хотелось бы видеть отделы с парфюмерией, товарами для дома, предметами личного пользования, канцелярией и книгами. Возможно, пункт канцелярия и книги набрал большее количество голосов потому, что недалеко от магазина находится одно из общежитий СибГАУ. Что еще примечательно, так это то, что товары предпочитают покупать на рынке и в нашем магазине в одинаковых долях, хотя другие магазины не отстают. Большой процент опрошенных, около 60%, хоте ли бы воспользоваться услугами парикмахерской и ателье. 90% опрошенных живет в этом же районе, возраст от 20-40 лет, с уровнем дохода от 5000 рублей до 15000 рублей, род занятий большинства опрошенных рабочий, на втором месте студенты.
На основе этих данных будет выработана система подбора будущих арендаторов.
Для привлечения арендаторов и покупателей нам нужно разработать рекламную компанию. ООО «Агромаг» примет решение о привлечении компании «PR-центром», к разработке рекламной стратегии, с применением рекламных щитов, дизайнерски оформленных световых вывесок, рекламное время на радио, которая необходима как для заполнения арендаторами своих свободных площадей, так и привлечения покупателей, от которых в дальнейшем зависит судьба проекта. Разработка плана промоушн акций, для повышения уровня посещаемости торгового комплекса, формирования положительного общественного мнения. Сбор информации для формирования системы приоритетов, при дальнейшем формирования этажей и торговых рядов. Какие отделы должны присутствовать, чтобы максимально охватить и продовольственные товары, и промышленные товары, и сферу повседневных услуг.
Существует очень много источников носителей рекламы, но был сделан основной упор на прессу и рекламные щиты.
После проведения всех мероприятий планируется, что конкуренты сильно уступят по многим критериям. Рассмотрим таблицу 13.

Таблица 13 – Планируемое положение на рынке

Торговая точка Ассортимент Теплое
Помещение Санитарные
условия Парковка Свободные площади Безопасность
посетителей,
персонала Внутренняя
отделка Благоустройство Итого
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
«Агромаг»
+ + + + + + + + +8
«Континент»
+ + + - - - + - +4
«Каравай»
+ + + +- - - + +- +5
«Амурский»
+ + + - - - - + +4
Рынок «Черемушки» + - - - + - - - +2
Мясной рынок - + - - + - - - +2
« - » отсутствует
« +- » частично
« + » присутствует

Из таблицы видно, что ООО «Агромаг» после правильно проведенных мероприятий будет занимать лидирующее место среди своих конкурентов. Это несомненно большой плюс в росте компании. ООО «Агромаг» планирует сдачу площадей под открытие торговых отделов таких как:
 бытовая химия,
 промышленные товары,
 продукты,
 книги
 аптека
 косметика
 и др
предоставление услуг
 сапожника
 часового мастера
 ювелира
 парикмахера
 портного
 фотографа
 и др.
Основную конкуренцию обещает рынок «Черемушки». Во-первых он находится в непосредственной близости. Во-вторых многие жители считают что, «на рынке товар всегда дешевле», хотя практика показала, что зачастую наоборот.

3.3. Определение величины рыночной стоимости после внедрения мероприятий

После внедрения ряда мероприятий: капитального ремонта здания на ул. Бийская, 5а, ряда изменений в управлении, повышении конкурентоспособности, у предприятия появились новые торговые площади общей площадью около 2000 кв.м, рыночная стоимость которых составляет 400 рублей за кв.м. Можно сказать, что в районе п.Черемушки г.Красноярска появился новый торговый комплекс. С учетом всех изменений производим расчет рыночной стоимости фирмы ООО «Агромаг» воспользовавшись тем же методам, что и в главе 2. Нужно будет сделать поправку на дополнительные затраты, которые составили 4727128 (четыре миллиона семьсот двадцать семь тысяч сто двадцать восемь) рублей 50 копеек. понесенные в связи с реконструкцией, на реструктуризацию управления предприятием. Затраты на заработную плату уменьшились, т.к. произошли изменения в составе предприятия, сокращена численность персонала в два раза (Приложение №7).
Стоимость предприятия (бизнеса) после внедрения мероприятия с точки зрения NPV отражена в таблице 14.
Данные для подсчета средневзвешенной стоимости в доходном подходе берутся из таблицы 10, затратный подход те же, что и в главе 2, рыночный подход те же что в главе 2 плюс затраты на ремонт.
Составляем таблицу приоритетов для каждого подхода и считаем средневзвешенную стоимость. Наибольший удельный вес 0,4 ставим затратному подходу, т.к. кредит легче взять под здания и землю, чем под оборудование и денежный поток. Соответственно рыночный подход имеет удельный вес 0,3, доходный подход 0,3 . Средневзвешенная стоимость предприятия после внедрения мероприятий отражена в таблице 15.

Таблица 14 - Результаты расчета рыночной стоимости предприятия (бизнеса) доходным подходом ООО «Агромаг» на 31.12.2006 год после внедрения мероприятий.
движение денежных средств 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год всего
Ставка сравнения (годовая) % 28%
NPV руб. 2825532.09
Итого приток руб. 0.00 9189027.31 8350490.16 8601004.86 9633125.45 10789100.50 46562748.29
Итого отток руб. 0.00 9076911.67 8266985.26 8058386.64 5753196.63 6443580.22 37599060.42
Баланс денежных средств руб. 0.00 112115.65 83504.90 542618.22 3879928.82 4345520.28 8963687.86
свободные денежные средства руб. 0.00 0.00 0.00 456608.17 3297939.50 3611672.98 7366220.64
коэффициент дисконтирования 1 0.8839 0.6905 0.5395 0.4215 0.3293
дисконтированный ЧПДС руб. - 0.00 0.00 246330.82 1389977.56 1189223.70 2825532.09
то же нарастающим итогом руб. - 0.00 0.00 246330.82 1636308.39 2825532.09 2825532.09
текущая стоимость денежного потока
руб. 2825532.09
ежегодный темп роста % 5%

остаточная стоимость прогнозируемого периода руб. 12899168.22
текущее значение стоимости в первый послепрогнозный период руб. 785146.30
обоснованная рыночная стоимость до внесения поправок руб. 16509846.61
Стоимость земли руб. 433681.5
обоснованная рыночная стоимость руб. 16943528.11

Таблица 15 - Средневзвешенная стоимость предприятия после внедрения мероприятий
Подход доходный подход затратный подход рыночный подход
Удельный вес 0.3 0.4 0.3
NPV (руб.) 16509846.61
Стоимость земли 433681.5 433681.5 433681.5
Здание ул. Амурская (руб.)
Здание ул. Бийская (руб.) 8329246
1200000 5508542.1
5927128
Автомобиль Газ (руб.) 55000 55000
Автомобиль Газ (руб.) 55000 55000
Автомобиль Ваз (руб.) 100000 100000
Автомобиль Газ (руб.) 160000 160000
Оборудование (руб.) 134100 134100
Итого (руб.): 16943528.11 10517027.5 11939770.1

средневзвешенная
стоимость (руб.) 12871800.43

(16943528.11*0,1+10517027.5*0,5+11939770.1*0,4)/1 = 12871800.43 рублей
Средневзвешенная стоимость предприятия на 31.12.03 равна 13763456 (тринадцать миллионов семьсот шестьдесят три тысячи четыреста пятьдесят шесть) рублей 65 копеек.
Стоимость предприятия возросла с 7609690.26 рублей до 12871800.43 рублей, т.е. в 1,74 раза. Для более наглядной информации построим график изменения стоимости предприятия (рисунок 12)



Рисунок 12 - График изменения стоимости предприятия.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведённой работы в проекте были отражены показатели общего финансового состояния, которые показали, что предприятие имеет свойство стабильности, стремится к повышению эффективности функционирования и упрочнения фи¬нансовой устойчивости. Такая ситуация может быть результатом очень эффективного использования имеющихся резервов и ресурсного потенциала ООО «Агромаг». Кроме того, на положительную тенденцию улучшения общего финансового состояния могла оказать влияние дос¬таточная гибкость перехода от розничной торговли к сдачи в аренду торговых площадей.
Общее состояние платежеспособности ООО «Агромаг» на начало периода привлекательно для дополнительного финансирования со стороны. Основные показатели соответствуют норме. Предприятие является платежеспособным.
Анализ деловой активности показал, что предприятие стало более активно на конец отчетного периода по сравнению с началом года.
Показатели рыночной устойчивости предприятия являются довольно эффективными. Можно сказать ООО «Агромаг» занимает на рынке очень прочное положение, это, несомненно, является положительным аспектом его функционирования.
Был проведён анализ потенциальных конкурентов который показал, что здания принадлежащее, ООО «Агромаг» могу стать самыми крупными торговыми комплексами в посёлке Черёмушки г. Красноярска, который максимально отвечает требованиям продавцов и покупателей.
На основе полученных данных от руководства была посчитана средневзвешенная стоимость предприятия. На момент расчетов ООО «Агромаг» занималось уже сдачей в аренду свободных торговых площадей, а не розничной торговлей как это было 2-мя годами ранее. Расчет производился по трем подходам: доходный, затратный, рыночный.
Далее проведены ряд мероприятий по реконструкции здания на ул. Бийская, 5 а. Для этих целей специально привлекли специалистов из ГУП «Сибаэропроект», которые дали квалифицированный ответ на заданную тему. В ходе реконструкции будут проведены: частичное восстановление стен, перегородок, полов, внешняя и внутренняя отделка помещения, установка пластиковых окон, замена железных дверей на эстетичные и удобные двери, обустройство тамбуров, отделка офисных помещения, отвечающая европейским стандартам. Будет проведено благоустройство территории. А также будет обновлены инженерные сети и узлы, материально-техническая база. Будет создана охранное подразделение, для охраны здания, территорий, имущества ООО «Агромаг» и его арендаторов.
Для достижения данной цели управлению ООО «Агромаг» будет необходимо прибегнуть к реструктуризации штатного расписания и сокращению числа служащих до проектного уровня. В дальнейшем, с последующей его корректировкой в соответствии генерального плана строительства.
После всех мероприятий снова была посчитана средневзвешенная стоимость. Расчет показал, что стоимость возросла в 1.74 раза от первоначальной стоимости. Можно сделать вывод, что мероприятия, рассмотренные в данной работе заслуживают пристального внимания руководства ООО «Агромаг». На данный момент руководство всерьез приступило к реорганизации предприятия, частично опираясь на данный проект.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Аудит: Учебник для вузов / В. И. Подольский, Г. Б. Поляк, А. А. Савин, Л. В. Сотникова; Под ред. проф. В. И. Подольского. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 2001.
2. ГК РФ Часть вторая. - 26 января 2002 г., № 14 - ФЗ(с дополнениями и изменениями ).
3. Финансы: Учеб. пособие / Под ред. проф. А. М. Ковалевой. - М.: Финансы и статистика, 2000.
4. Финансовый менеджмент: Учебник для вузов/ Н.Ф.Самсонов, А.А.Володин, Н.П.Баранникова и др.; Под ред. проф. Н. Ф. Самсонова. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 2202.
5. Савицкая Г.В. «Анализ хозяйственной деятельности предприятия» -Минск ИП «Экоперспектива», «Новое издание» 2001г.
6. Баканов М. И., Шеремет А. Д. Теория экономического анализа: Учебник. 4-е изд., доп. и перераб. - М.: Финансы и статистика, 1999.
7. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций Анализ отчетности. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2001.
8. Богатин Ю. В., Швандр В. А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. Пособие для вузов.-М .: Финансы, ЮНИТИ-ДАНА, 1999.- 254с.
9. Григорьев В.В., Островкин И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие.- М.: Дело, 2004.- 224с.
10. Генри С.Харрисон. Оценка недвижимости; Учебное пособие/Пер. с англ.М.: РИО Мособлупрполиграфиздат,2003.
11. Грязнова А.Г, Федотова М.А. Оценка бизнеса: Учебник / М.: Финансы и статистика, 2005.
12. Новодворский В. Д., Сабанин Р. В. Упрощенная система налогообложения малого бизнеса в 2003 году; 3-е издание, переработанное и дополненное. СПб.: Питер, 2005
13. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: учебное пособие. М.: Книга сервис, 2004
14. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2003
15. Документация предоставленная предприятием.
16. Федеральный закон «об обществах с ограниченной ответственностью» М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003.
17. Федеральный закон «об акционерных обществах» М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2003.
18. Анурин В., Муромкина И., Евтушенко Е. Маркетиноговые исследования потребительского рынка. СПб.: Питер, 2004.
19. Ромат Е.В. Реклама. СПб.: Питер, 2004.
20. Маслова Т.Д., Божук С.Г., Ковалик Л.Н. Маркетинг. СПб.: Питер, 2005.
21. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ.
22. Е.Е.Румянцевва Оценка собственности. Учеб.пособие Москва ИНФРА-М 2005.
23. Г.И.Сычева, Е.Б.Колбачев, В.А.Сычев Оценка стоимости предприятия (бизнеса) издание 2-е Ростов-на-Дону «Феникс» 2004.



Приложение.
Приложение №1.

Сводный отчет о прибылях и убытках в период с 1.01.2005 года по 31.12.2005 года (в руб.)


Наименование показателя Код
стр. 1.04.05 1.07.05 1.10. 05 31.12.05
Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и др.) 010 2148000 4864000 7892000 11696000
Себестоимость реализации товаров,
продукции, работ, услуг 020 (2015000) (4537000) (7171000) (10524000)
Валовая прибыль 029 133000 327000 721000 1172000
Прибыль (убыток) от реализации (строки 010-020-030-040) 050 133000 327000 721000 1172000
Прочие операционные расходы 100 (2000) (6000) (8000) (17000)
Прибыль (убыток) отчетного периода
(строки 110 + 120-130) 140 131000 321000 713000 1155000
Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи 180 (46000) (114000) (168000) (246000)
Чистая прибыль(убыток) 190 85000 207000 545000 909000

Приложение №2.
Сводный бухгалтерский баланс на период с 1.01.2005 года по 31.12.2005 года .(в руб.)

АКТИВ БАЛАНСА Код
стр. 1.01.2005 1.04.2005 1.07.2005 1.10.2005 31.12.2005
1. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Основные средства 120 1293000 1291000 1283000 1278000 1273000
Незавершенное строительство 130 149000 173000 214000 214000 214000
Итого по разделу 1 190 1442000 1464000 1497000 1492000 1487000
2. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы 210 21000 21000 21000 21000 21000
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) 240 494000 550000 506000 952000 1422000
Денежные средства 260 27000 67000 192000 58000 18000
Итого по разделу 2 290 542000 617000 698000 1029000 1440000
БАЛАНС (СТРОКИ 190 + 290) 300 1984000 2081000 2195000 2521000 2927000
ПАССИВ Код
стр.
3. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставной капитал (85) 410 400 400 400 400 400
Добавочный капитал (87) 420 115000 115000 115000 115000 115000
Нераспределенная прибыль отчетного года 470 1790000 1865000 1980000 2321000 2685000
Итого по разделу 3 490 1905000 1981000 2099000 2437000 2801000
5. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Кредиторская задолженность 620 79000 100000 96000 84000 126000
Итого по разделу 5 690 79000 100000 96000 84000 126000
БАЛАНС (СТРОКИ 490 + 690 ) 700 1984000 2081000 2195000 2521000 2927000


Приложение №3.


Сводный отчет о прибылях и убытках в период с 1.01.2004 года по 31.12.2004 года (в руб.)


Наименование показателя Код
стр. 1.04.04 1.07.04 1.10. 04 31.12.04
Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и др.) 010 2296000 4243000 6211000 8604000
Себестоимость реализации товаров,
продукции, работ, услуг 020 (1960000) (3845000) (5615000) (7082000)
Валовая прибыль 029 336000 398000 596000 1522000
Прибыль (убыток) от реализации (строки 010-020-030-040) 050 336000 398000 596000 1522000
Прочие операционные расходы 100 - - (6000) (46000)
Прибыль (убыток) отчетного периода
(строки 110 + 120-130) 140 336000 398000 590000 1476000
Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи 180 - - - (176000)
Чистая прибыль(убыток) 190 336000 398000 590000 1300000





Приложение №4
Расчет NPV до внедрения мероприятий
Движение денежных средств 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год всего
приток денежных средств 1 2 3 4 5
выручка от реализации руб. 10628800.00 11904256.00 13332766.72 14932698.73 16724622.57 67523144.02
привлечение кредитов руб. 600000.00 1368000.00 2451040.00 4137331.20 6295783.94 14852155.14
итого приток руб. 11228800.00 13272256.00 15783806.72 19070029.93 23020406.51 82375299.16
отток денежных средств
эксплуатационные расходы руб. 6597700.00 7389424.00 8276154.88 9269293.47 10381608.68 41914181.03
коммерческие расходы руб. 3542000.00 3967040.00 4443084.80 4976254.98 5573405.57 22501785.35
налоговые выплаты руб. 1012000.00 1133440.00 1269452.80 1421787.14 1592401.59 6429081.53
выплаты по кредитам руб. 768000.00 1751040.00 3137331.20 5295783.94 2519040.00
итого отток руб. 11151700.00 13257904.00 15739732.48 18804666.78 22843199.78 73364087.90
баланс денежных средств
руб. 77100.00 14352.00 44074.24 265363.15 177206.73 9011211.25
свободные денежные средства руб. 77100.00 91452.00 135526.24 400889.39 578096.12 9011211.25
коэффициент дисконтирования 0.88 0.69 0.54 0.42 0.33
дисконтированный ЧПДС руб. 68147.42 63150.71 73113.65 168962.24 190351.01 563725.03
то же нарастающим итогом руб. 68147.42 131298.13 204411.78 373374.02 563725.03 563725.03






Приложение №5

Расчет NPV после внедрения мероприятий
движение денежных средств 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год всего
приток денежных средств
выручка от реализации руб. 3670164.00 8350490.16 8601004.86 9633125.45 10789100.50 41043884.98
привлечение кредитов руб. 5518863.31 0.00 0.00 5518863.31
итого приток руб. 9189027.31 8350490.16 8601004.86 9633125.45 10789100.50 46562748.29
отток денежных средств
расходы на ремонт руб. 3377368.50 400000.00 448000.00 501760.00 4727128.50
эксплуатационные расходы руб. 4105632.00 3949918.16 4068415.70 4556625.59 5103420.66 21784012.11
коммерческие расходы руб. 669000.00 648900.00 668367.00 748571.04 838399.56 3573237.60
выплаты по кредитам руб. 924911.17 3668167.10 2921603.94 0.00 0.00 6589771.04
итого отток руб. 9076911.67 8266985.26 8058386.64 5753196.63 6443580.22 37599060.42
баланс денежных средств руб. 112115.65 83504.90 542618.22 3879928.82 4345520.28 8963687.86
налоговые выплаты руб. 112115.65 83504.90 86010.05 581989.32 733847.30 1597467.22
свободные денежные средства руб. 0.00 0.00 456608.17 3297939.50 3611672.98 7366220.64
коэффициент дисконтирования 0.88 0.69 0.54 0.42 0.33
дисконтированный ЧПДС руб. 0.00 0.00 246330.82 1389977.56 1189223.70 2825532.09
то же нарастающим итогом руб. 0.00 0.00 246330.82 1636308.39 2825532.09 2825532.09


Приложение №6.
Структура активов на отчетный период (руб.).
Показатель Абсолютное значение Относительное значение Изменения
1.04.05 1.07.05 1.10.05 31.12.05 1.04.05 1.07.05 1.10.05 31.12.05 абсолютные относительные
Внеоборотные активы 1464000 1497000 1492000 1487000 70,4 68,2 59,2 50,8 33000 -5000 -5000 -2,2 -9 -8,4
Оборотные активы 617000 698000 1029000 1440000 29,6 31,8 40,8 49,2 81000 331000 411000 2,2 9 8,4
Итог 2081000 2195000 2521000 2927000 100 100 100 100 114000 326000 406000 0 0 0



Продолжение приложения №6
Анализ структуры пассивов.

Показатели Абсолютное значение Относительное значение Изменения
1.04.05 1.07.05 1.10.05 31.12.05 1.04.05 1.07.05 1.10.05 31.12.05 абсолютные относительные
1.07.05 1.10.05 31.12.05 1.07.05 1.10.05 31 1.12.05
РСК 1981000 2099000 2437000 2801000 95,2 95,6 96,7 95,7 118000 338000 364000 0,4 1,1 -1
Заемные средства 100000 96000 84000 126000 4,8 4,4 3,3 4,3 -4000 -12000 42000 -0,4 -1,1 1
Итог 2081000 2195000 2521000 2927000 100 100 100 100 114000 326000 406000 0 0 0
К авт 0,73 0,73 0,68 0,64
К заемные/ собственные средства 0,03 0,02 0,02 0,02

Приложение №7
Смета затрат на материалы и работу
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим ед. Стоим.
Цокольный этаж (работа сдельной бригады)
1 Штукатурка стен м2 210 100 21000
Цемент тонн 4.2 1500 6300
Песок м3 12.6 300 3780
2 Заливка цементной стяжки м2 350 60 21000
Цемент м3 7.0 1500 10500
Щебень м3 21 250 5250
3 Укладка кафеля м2 350 120 42000
Кафель (г. Оскол) м2 350 185 64750
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 87.5 120 10500
Расшивка "Геркулес для пола" кг 87.5 20 1750
4 Шпаклёвка +покраска стен м2 210 60 12600
Шпаклёвка (25 кг) ЕК 200 25 кг. 14 250 3500
Грунтовка (10 л) EK G 100 вед 4.2 500 2100
Краска "Текс" моющаяся (25л) вед 2.625 850 2231.25
5 Монтаж подвесного потолка м2 280 70 19600
Армстронг м2 280 145 40600
Светильник растровый шт. 56 600 33600
6 установка дверей шт. 2 200 400
7 Установка косоуров м.п. 24 100 2400
8 Укладка наборных ступенек шт. 25 100 2500
9 Розетки шт. 17.5 30 525
10 Коробки соединительные шт. 35 30 1050
11 Провод ВВГ 2*2.5 м 700 7 4900
12 Щит освещения шт. 1 400 400
13 Автоматы 25А шт. 6 70 420
14 Двери перегородочные (финские) шт. 2 2000 4000
15 Установка пластикового окна (1200*800) м.п. 1 4000 4000
16 Плинтуса из кафеля м.п. 138 20 2760
Кафель (г. Оскол) м2 20.7 185 3829.5
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 6 120 720
Итого: 328965.75

Продолжение приложения №7
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим. ед. общ. Стоим.
Первый этаж (работа сдельной бригады)
1 Штукатурка стен м2 275 100 27500
цемент тонн 5.5 1500 8250
песок м3 16.5 300 4950
2 Заливка цементной стяжки м2 570 60 34200
цемент м3 11.4 1500 17100
щебень м3 34.2 250 8550
3 Укладка кафеля м2 570 120 68400
Кафель (г. Оскол) м2 570 185 105450
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 143 120 17160
Расшивка "Геркулес для пола" кг 142.5 20 2850
4 Шпаклёвка +покраска стен м2 275 60 16500
Шпаклёвка (25 кг) ЕК 200 25 кг. 19 250 4750
Грунтовка (10 л) EK G 100 вед 5.5 500 2750
Краска "Текс" моющаяся (25л) вед 4 850 3400
5 Монтаж подвесного потолка м2 456 70 31920
Армстронг м2 456 145 66120
Светильник растровый шт. 92 600 55200
6 установка дверей шт. 4 200 800
7 Установка пластиковых окон шт. 4 7100 28400
8 Замена перил м. п. 20 300 6000
9 Розетки шт. 29 30 870
10 Коробки соединительные. шт. 58 30 1740
11 Провод ВВГ 2*2.5 м 1140 7 7980
12 Щит освещения шт. 1 400 400
13 Автоматы 25А шт. 10 70 700
14 Двери перегородочные (финские) шт. 4 2000 8000
15 Плинтуса из кафеля м.п. 125 20 2500
Кафель (г. Оскол) м2 18.75 185 3468.75
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 5 120 600
Итого 536508.75

Продолжение приложения №7
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим. ед. общ. Стоим.
Второй этаж (работа сдельной бригады)
1 Штукатурка стен м2 220 100 22000
цемент тонн 4.4 1500 6600
песок м3 13.2 300 3960
2 Заливка цементной стяжки м2 506 60 30360
цемент м3 10.1 1500 15180
щебень м3 30.36 250 7590
3 Укладка кафеля м2 506 120 60720
Кафель (г. Оскол) м2 506 185 93610
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 127 120 15240
Расшивка "Геркулес для пола" кг 126.5 20 2530
4 Шпаклёвка +покраска стен м2 220 60 13200
Шпаклёвка (25 кг) ЕК 200 25 кг. 15 250 3750
Грунтовка (10 л) EK G 100 вед 4.4 500 2200
Краска "Текс" моющаяся. (25л) вед 3 850 2550
5 Монтаж подвесного потолка м2 404.8 70 28336
Армстронг м2 404.8 145 58696
Светильник растровый шт. 81 600 48600
6 установка дверей шт. 4 200 800
7 Установка Пластиковых окон шт. 6 22500 135000
8 Установка Пластиковых окон шт. 6 7100 42600
9 Розетки шт. 26 30 780
10 Коробки соединительные. шт. 52 30 1560
11 Провод ВВГ 2*2.5 м 1012 7 7084
12 Щит освещения шт. 1 400 400
13 Автоматы 25А шт. 9 70 630
14 Двери перегородочные (финские) шт. 4 2000 8000
15 Плинтуса из кафеля м.п. 135 20 2700
Кафель (г. Оскол) м2 20.25 185 3746.25
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 6 120 720
Итого 619142.25

Продолжение приложения №7
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим. ед. общ. Стоим.
Второй этаж, офисное помещение (работа сдельной бригады)
1 Штукатурка стен м2 60 100 6000
цемент тонн 1.2 1500 1800
песок м3 3.6 300 1080
2 Заливка цементной стяжки м2 60 60 3600
цемент м3 1.2 1500 1800
щебень м3 3.6 250 900
3 Укладка кафеля м2 60 120 7200
Кафель (г. Оскол) м2 60 185 11100
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 15 120 1800
Расшивка "Геркулес для пола" кг 15.0 20 300
4 Шпаклёвка +покраска стен м2 60 60 3600
Шпаклёвка (25 кг) ЕК 200 25 кг. 4 250 1000
Грунтовка (10 л) EK G 100 вед 1.2 500 600
Краска "Текс" моющаяся (25л) вед 1 850 850
5 Монтаж подвесного потолка м2 60 70 4200
Армстронг м2 60 145 8700
Светильник растровый шт. 12 600 7200
6 установка дверей шт. 4 200 800
7 Установка пластиковых окон шт. 3 7100 21300
8 Установка жалюзи шт. 6 1500 9000
9 Розетки шт. 3 30 90
10 Коробки соединительные шт. 6 30 180
11 Провод ВВГ 2*2.5 м 120 7 840
12 Щит освещения шт. 1 400 400
13 Автоматы 25А шт. 2 70 140
14 Двери (финские) шт. 4 2000 8000
15 Плинтуса из кафеля м.п. 32 20 640
Кафель (г. Оскол) м2 4.8 185 888
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 2 120 240
16 Дверь сейфовая шт. 1 12000 12000
Итого 116248

Продолжение приложения №7
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим. ед. общ. Стоим.
Пристройка (работа сдельной бригады)
1 Заливка ленточного фундамента м3 35 600 21000
бетон м3 35 600 21000
арматура м.п. 1500 4 6000
2 Кирпичная кладка м3 55 550 30250
Кирпич м-100 шт. 22000.0 3 66000
цемент тонн 3.85 1500 5775
песок м3 7.15 300 2145
3 Утепление кирпичной кладки м2 250 20 5000
минплита М-75 м3 20 1050 21000
держатель изоляции шт. 500.0 6 3000
4 Монтаж Гипсокартона м2 250 100 25000
Гипсокартон влагостойкий "Knauf" м2 250 101 25250
Крепёжная система м2 250 140 35000
5 Кровля м2 240 120 28800
Шифер крашеный М-125 лист 219 150 32850
Стропила м3 15 1800 27000
6 Чёрный потолок м2 210.0 50 10500
Доска необрезная м3 10 1300 13000
минплита М-75 м3 16.8 1050 17640
Плёнка полиэтиленовая 200 мкр рул. 2 750 1500
7 Штукатурка фасада м2 380 120 45600
цемент тонн 7.6 1500 11400
песок м3 22.8 300 6840
8 Щит питающий шт. 1 4000 4000
9 Штукатурка стен м2 150 100 15000
цемент тонн 3 1500 4500
песок м3 9 300 2700
10 Заливка цементной стяжки м2 210 60 12600
цемент м3 4.2 1500 6300
щебень м3 12.6 250 3150


Продолжение приложения №7
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим ед. общ. Стоим.
Пристройка (работа сдельной бригады)
11 Укладка кафеля м2 210 120 25200
Кафель (г. Оскол) м2 210 185 38850
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 53 120 6360
Расшивка "Геркулес для пола" кг 52.5 20 1050
12 Шпаклёвка +покраска стен м2 780 60 46800
Шпаклёвка (25 кг) ЕК 200 25 кг. 52 250 13000
Грунтовка (10 л) EK G 100 вед 15.6 500 7800
Краска "Текс" моющаяся (25л) вед 10 850 8500
13 Монтаж подвесного потолка м2 210 70 14700
Армстронг м2 210 145 30450
Светильник растровый шт. 42 600 25200
14 Установка пластиковых дверей шт. 11 11000 121000
15 Установка пластиковых окон шт. 27 4700 126900
16 Конвекторы электрические 0.6 Квт шт. 27 900 24300
17 Розетки шт. 21 30 630
18 Коробки соединительные шт. 42 30 1260
19 Провод ВВГ 2*2.5 м 840 7 5880
20 Щит освещения шт. 4 400 1600
21 Автоматы 25А шт. 9 70 630
22 Двери (финские) шт. 11 2000 22000
23 Плинтуса из кафеля м.п. 105 20 2100
Кафель (г. Оскол) м2 15.75 185 2913.75
Клей "Геркулес универсал" (25 кг) 25 кг. 4 120 480
Итого 1037403.75




Продолжение приложения №7
№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим. ед. общ. Стоим.
Благоустройство зелёной зоны
1 Отсыпка площади ПГС м3 80 300 24000
2 Установка бордюров м.п. 150 60 9000
бордюр тротуарный 1м шт. 150 240 36000
3 Установка бордюров (пареблик) м.п. 60 50 3000
пареблик 1м м.п. 60.0 80 4800
4 Укладка брусчатки м2 710 75 53250
Брусчатка "Клевер" м2 710 200 142000
песок м3 24 300 7100
5 Кованые урны шт. 12 800 9600
6 Кованые скамейки шт. 8 1500 12000
Итого: 300750

№ Виды работ ед. изм. кол-во Стоим. ед. общ. Стоим.
Модернизация инженерных и телекоммуникационных сетей. Обмундирование охранной структуры
1 Реконструкция бойлера шт. 1 12000 12000
2 Прокладка дополнительного кабеля 120Квт м 550 150 82500
3 Монтаж водо-греющего устройства шт. 1 2500 2500
4 Замена конвекторов шт. 30 600 18000
5 Установка тепловых завес "Тропик" 5 Квт шт. 3 6100 18300
6 Обеспечение современной связью
Мобильный телефон Samsung N-500 шт. 5 5000 25000
Подключение на городские номера "ЕТ" шт. 5 750 3750
Переносная станция Kenwood 0.5Вт + гарнитур шт. 5 2200 11000
7 Обмундирование охраны
Газовый баллон (газ + перец) шт. 3 150 450
Резиновая дубинка шт. 3 400 1200
Портупея + аксессуары шт. 3 250 750
Комплект летнего камуфляжа шт. 3 1300 3900
Комплект зимней одежды шт. 3 3500 10500
Шевроны + лейблы шт. 12 50 600
Итого 190450






Продолжение приложения №7
Сводная таблица затрат на реконструкцию.
№ Вид работ Стоимость
1 Благоустройство зелёной зоны 300750
2 Пристройка (работа сдельной бригады) 1037403.75
3 Второй этаж, офисное помещение (работа сдельной бригады) 116248
4 Второй этаж (работа сдельной бригады) 619142.25
5 Первый этаж (работа сдельной бригады) 536508.75
6 Цокольный этаж (работа сдельной бригады) 328965.75
7 Модернизация инженерных и телекоммуникационных сетей. 190450
Итого: 3377368.50

Численность персонала с 1.01.2005по 1.08.2005
№ Должность Количество З/п Всего
1 Директор 1 12000 12000
2 Зам директора 5 9000 45000
3 Главный бухгалтер 1 9000 9000
4 Маркетолог 1 8000 8000
5 Кассир 1 5000 5000
6 Секретарь 1 5000 5000
7 Бригадиры 3 7000 21000
8 Водитель 3 7000 21000
9 Дневная охрана 3 3000 9000
10 Кинолог 1 3000 3000
11 Ночные сторожа 6 1500 9000
12 Разнорабочие 8 3200 25600
13 Технички 2 2000 4000
14 Дворники 2 2000 4000
15 Завхоз-кладовщик 1 4000 4000
16 Электрик 2 5000 10000
17 Сантехник 2 5000 10000
18 Сварщик 2 5000 10000
19 Плотник 2 5000 10000
20 Снабженец 1 6000 6000
Итого в штате: 48 З/П 230600



Продолжение приложения №7
Численность персонала с 1.08.2005 по 30.11.2005
№ Должность Количество З/п Всего
1 Директор 1 12000 12000
2 Зам директора 5 9000 45000
3 Главный бухгалтер 1 9000 9000
4 Маркетолог 1 8000 8000
5 Кассир 1 5000 5000
6 Секретарь 1 5000 5000
7 Бригадиры 2 7000 14000
8 Водитель 2 7000 14000
9 Дневная охрана 3 3000 9000
10 Кинолог 1 3000 3000
11 Ночные сторожа 6 1500 9000
12 Разнорабочие 2 3200 6400
13 Технички 2 2000 4000
14 Дворники 1 2000 2000
15 Завхоз-кладовщик 1 4000 4000
16 Электрик 1 5000 5000
17 Сантехник 1 5000 5000
18 Сварщик 1 5000 5000
19 Плотник 1 5000 5000
20 Снабженец 1 4000 4000
Итого в штате: 35 З/П 173400


Продолжение приложения №7
Численность персонала с 1.12.2005-конец проекта
№ Должность Количество З/п Всего
1 Директор 1 12000 12000
2 Зам директора 5 9000 45000
3 Главный бухгалтер 1 9000 9000
4 Маркетолог 1 8000 8000
5 Кассир 1 5000 5000
6 Секретарь 1 5000 5000
7 Бригадиры 1 7000 7000
8 Водитель 2 7000 14000
9 Дневная охрана 3 3000 9000
10 Кинолог 1 3000 3000
11 Ночные сторожа 6 1500 9000
12 Разнорабочие 2 3200 6400
13 Технички 2 2000 4000
14 Дворники 1 2000 2000
15 Завхоз-кладовщик 1 4000 4000
16 Электрик 1 5000 5000
17 Сантехник 1 5000 5000
18 Сварщик 1 5000 5000
19 Плотник 1 5000 5000
20 Снабженец 1 4000 4000
Итого в штате: 33 З/П 166400



Продолжение приложения №7
Штатное расписание до реструктуризации
№ Должность Количество З/п (руб.) Всего (руб.)
1 Директор 1 12000 12000
2 Зам. Директора 4 9000 36000
3 Главный бухгалтер 1 9000 9000
4 Бухгалтера 4 5500 22000
5 Кассир 2 5500 11000
6 Секретарь 1 5000 5000
7 Начал. Отд. Снабжения 1 6000 6000
8 Главный механик 1 8000 8000
9 Бригадир 1 7000 7000
10 Управляющий 2 8000 16000
11 Заведующий 4 6000 24000
12 Завхоз-кладовщик 1 4000 4000
13 Товаровед 4 6000 24000
14 Продавец 15 4500 67500
15 Экспедитор 3 4500 13500
16 Водитель 4 4000 16000
17 Технички 3 2000 6000
18 Дворники 2 2000 4000
19 Грузчик 3 1500 4500
20 Электрик 1 5000 5000
21 Сантехник 1 5000 5000
22 Сварщик 1 5000 5000
23 Плотник 1 5000 5000
24 Рубщик 1 3000 3000
25 Кинолог 1 3000 3000
26 Ночные сторожа 6 1500 9000
27 Разнорабочие 2 2400 4800
Итого в штате: 71 З/П 335300







Календарный план (руб.) Продолжение приложения №7
1-й квартал 2-й квартал 3-й квартал 4-й квартал
№ Наименование работ Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
1 Демонтаж перегородок (цоколь)
2 Установка пластикового окона 4000
3 Подготовка инж. Сетей 7295
4 Отделка помещения 317670.75
5 Период заполнения -55125
6 Заполнение 70% -77175
7 Заполнение 80% -100800
8 Заполнение 90% -113400 -113400
9 Заполнение 100% -157500 -157500 -157500
10 Демонтаж перегородок (1-й этаж)
11
Установка окон 28400
12 Подготовка инж. Сетей 17690
13 Отделка помещения 490418.75
14 Период заполнения -102600
15 Заполнение 70% -143640
16 Заполнение 80% -184680
17 Заполнение 90% -207765 -207765
18 Заполнение 100% -256500 -256500 -256500
19 Демонтаж перегородок (2-й этаж)
20 Установка окон 177600
21 Подготовка инж. Сетей 10454
22 Отделка помещения 431088.25
23 Период заполнения -79695
24 Заполнение 70% -111573
25 Заполнение 80% -145728
26 Заполнение 90% -163944 -163944

Продолжение приложения №7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
27 Заполнение 100% -204930
28 Демонтаж перегородок (2-й этаж Офис)
29 Установка окон 21300
30 Подготовка инж. Сетей 1650
31 Отделка помещения 93298
32 Пристройка. Заливка фудамента 48000
33 Кирпичная кладка 104170
34 Кровля 131290
35 Установка окон и дверей 247900
36 Подготовка инж. Сетей 34300
37
Отделка помещения 719643.75
38 Заполнение 100% -126000 -126000
39 Благоустройствои Отделка фасада 300750
40 Модернизация инжинерных и телекомуникационных сетей. 190450
Итого расходы на строительство 1360227 884008 1133134






Продолжение приложения № 7
Ежемесячные затраты при проведении реконструкции (руб.)
№ Расходы Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь
1 Эксплуатационные расходы
Пристройка. 0 0 0 0 1560 1560 3120 6240 7800 7800 16800 16800
Основное здание 120906 120906 120906 120906 122466 122466 124026 127146 128706 128706 137706 137706
Зарплата служащих 230600 230600 230600 230600 230600 230600 230600 230600 173400 173400 173400 166400
2 Коммерческие расходы
Разработка проекта + надзор 30000 30000 30000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 0 0
Содержание автомобилей 17000 17000 17000 17000 17000 17000 17000 17000 17000 17000 17000 17000
Сотовая связь 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500
Непредвиденные расходы 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000
Маркетинг 10000 10000 10000 10000 10000 10000 20000 20000 20000 20000 20000 20000
Итого расходы 423006 423006 423006 396006 399126 399126 412246 418486 364406 364406 379406 372406



Приложение №8.

Фото до внедрения мероприятия ул.Бийская, 5а.





Приложение №9.
Фото после внедрения разработок по восстановлению здания по ул.Бийская, 5а.