ГлавнаяКаталог работФинансы и кредит → Ипотечное кредитование
5ка.РФ

Не забывайте помогать другим, кто возможно помог Вам! Это просто, достаточно добавить одну из своих работ на сайт!


Список категорий Поиск по работам Добавить работу
Подробности закачки

Ипотечное кредитование

Содержание

1. Двухуровневая модель ипотечного кредитования 3
2. Типы ипотечных кредитов 5
3. Задача 12
Литература


1. Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посред-ников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае); в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России – Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане – Компания жилищного финансирования (КЖФ).
Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.
Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.
Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита – допол-нительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется).
Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде MBS – ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска.
Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секьюритизацией. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).
При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.
Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют «американской моделью ипотеки».


2. Типы ипотечных кредитов

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
- достижение прибыльности и возвратности средств;
- сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
- защита от рисков;
- доступность условий предоставления кредита заемщику.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Рассмотрим основные из них.
I. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
II. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:
1) с шаровым платежом, подразделяемый на кредит:
- с замораживанием процентных выплат до истечения срока;
- с выплатой только процентов;
- с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;
2) пружинный или с фиксированным платежом основной суммы;
3) с участием в:
- доходах;
- приросте стоимости;
4) с нарастающими платежами;
5) с обратным аннуитетом;
6) с переменной ставкой;
7) канадский ролловер;
8) завершающая ипотека;
9) с выплатой добавленного процента.
Постоянный ипотечный кредит – наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж. Последние подразделяются на:
кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализи¬рованных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограниченно;
кредиты с выплатой только процентов – разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом также являются разновидностью кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита;
пружинные кредиты – предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга;
кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различ¬ным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т. п.;
кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). По-добные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту;
кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами;
кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максималь-ной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования;
завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше чем по первому кредиту;
кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.
Также может предоставляться кредит для освоения земли нового строительства. Эти типы кредитов отличаются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.
Итак, ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
1. По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
- объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение го¬тового жилья предоставляются единым разовым платежом;
- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. По виду кредитора:
- банковские;
- небанковские.
4. По виду заемщиков:
- как субъектов кредитования:
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- по степени аффилированноести заемщиков кредиты могут предоставляться:
- сотрудникам банков;
- сотрудникам фирм – клиентов банка;
- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1).








Таблица 1
Способы рефинансирования ипотечных кредитов
№ п/п Способ рефинансирования Вид кредитного института
1 Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки
2 Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Стройсберкассы
3 Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки
4 Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (таблица 2).
Таблица 2
Классификация кредитов по срокам
Виды кредитов Страны

Великобритания страны континентальной Европы США Россия
Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1 года До 1 года
Среднесрочные 3-10 лет 1 -5 лет 1-10 лет 1-3 года
Долгосрочные Более 10 лет Более 5 лет Более 10 лет Более 3-х лет

7. По способу амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.



3. Задача

Заемщик получил в коммерческом банке ипотечный кредит в сумме 852 тыс. руб. сроком на 10 лет на строительство жилья. Годовая процентная ставка по кредиту фиксирована на весь срок и составляет 12 %. Погашение кредита производится один раз в год. Досрочное погашение не допускается. Рассчитайте график погашения ипотечного кредита при условии, что выдан:
- аннуитетный ипотечный кредит;
- пружинный ипотечный кредит.

Решение:
Расчет графика погашения ипотечного кредита должен быть произведен и показан по каждому году в разбивке на составляющие. Результаты расчетов должны быть преобразованы в следующие таблицы и графики:
Аннуитетный ипотечный кредит
Таблица 3
Расчет графика погашения аннуитетного ипотечного кредита, тыс. руб.
№ п/п Остаток основного долга Процентный платеж за год Платеж по погашению основного долга Общий платеж за год
1 852,0 102,2 48,6 150,8
2 803,4 96,4 54,4 150,8
3 749,1 89,9 60,9 150,8
4 688,2 82,6 68,2 150,8
5 620,0 74,4 76,4 150,8
6 543,6 65,2 85,6 150,8
7 458,0 55,0 95,8 150,8
8 362,2 43,5 107,3 150,8
9 254,8 30,6 120,2 150,8
10 134,6 16,2 134,6 150,8
Всего 0 655,9 852,0 1507,9



Рис. 1. Динамика и структура погашения аннуитетного ипотечного кредита


Рис. 2. Динамика остатка основного долга по аннуитетному ипотечному кредиту







Пружинный ипотечный кредит
Таблица 4
Расчет графика погашения пружинного ипотечного кредита, тыс. руб.
№ п/п Остаток основного долга Процентный платеж за год Платеж по погашению основного долга Общий платеж за год
1 852,0 102,2 85,2 187,4
2 766,8 92,0 85,2 177,2
3 681,6 81,8 85,2 167,0
4 596,4 71,6 85,2 156,8
5 511,2 61,3 85,2 146,5
6 426,0 51,1 85,2 136,3
7 340,8 40,9 85,2 126,1
8 255,6 30,7 85,2 115,9
9 170,4 20,4 85,2 105,6
10 85,2 10,2 85,2 95,4
Всего 0 562,3 852,0 1414,3


Рис. 3. Динамика и структура погашения пружинного ипотечного кредита


Рис. 4. Динамика остатка основного долга по пружинному ипотечному кредиту


Литература

1. Галицкая С.В. Деньги. Кредит. Финансы: Учебник. – М.: Изд-во Эксмо, 2005.
2. Колпакова Г.М. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учеб. пособие. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2005.
3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2006. – 208 с.




Данные о файле

Размер 219.5 KB
Скачиваний 30

Скачать



* Все работы проверены антивирусом и отсортированы. Если работа плохо отображается на сайте, скачивайте архив. Требуется WinZip, WinRar